地产融资收紧，投资下行，房企又要过冬了吗?

最近，有两个事情，让涛哥感到担忧。

一是融资收紧，从高层的对外发言，到坊间流传的监管动向，到实际的融资数据，都出现明显收紧。

二是投资转向，今年1-5月各大房企投资拿地非常积极，但进入6月，随着政策的持续紧张，以及贸易战的不确定性，投资数据已经开始掉头。

大家都经历过2018年的地产寒冬，过冬的起步信号就是融资难，因为融资难、导致投资停滞，裁员缩编。

当前市场发生的变化，值得每个人关注和警惕。

一、融资收紧

1、高层的警告

6月13日，中国银保监会主席郭树清，在陆家嘴论坛上表示，

必须正视一些地方房地产金融化的问题。

近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。

更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，助长了房地产投资投机行为。

历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出代价。

这段讲话可以说是很严厉的，表明了国家经济脱虚向实，坚持房住不炒的决心。

2、监管的动向

5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。

5月下旬，有多家媒体报道称，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央注意”；在住建部指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资。

在坊间流传的限制融资名单中，涉及20家耳熟能详的开发商，虽然没有公文证实此事，但从融资口发出的声音看，针对激进房企的定向调控确实存在。

6月12日易居沃顿房地产研修班上，钜派投资董事长倪建达，也表达了对市场和企业的担忧：

今年会不会好转一点？我认为不会，今年市场会更加严紧。

中央对房地产去年建立长效机制的基础上，今年八个字，重点关注、精准打击。

当然也有的企业还是继续疯狂购并，履履在各个城市创造地王，我相信最近也收到了警告。

我想告诉大家什么呢？2019年在2018年的基础上，你不要期待着日子会变得更好，房地产的调控依然是重点关注领域。

但是政府已经改变方式了，原先就是全国一个政策，现在是一个城市一个政策，原先调控的是对这个行业，现在重点来了，现在要调控的是企业本身。

倪建达是房地产金融领域的权威人士，他的发言值得我们关注和深思。

3、融资的下滑

如果说前面都还是委婉的提示，那么真实融资数据的下滑，则更能说明当前形势的不乐观。

CRIC数据显示，2019年5月85家典型房企的融资总额为508.16亿元，环比下降54.3%，同比下降40.8%。

而在融资大幅受限的同时，融资成本却在不断上升。

2019年截至5月房企新增债券类融资成本高达7.06%，较2018年全年上升0.66个百分点，为2015年至今最高。

总之，各项数据的变化，都印证了倪建达的观点：房地产依然是重点调控领域，今年市场会更加严紧。

二、投资转向

恒大研究院表示，2019年初至今，房地产投资强劲远超市场预期。1-5月累计投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比2018年全年提高1.7个百分点。

但同时，恒大研究院也给出了警告：

我们判断房地产投资的拐点已至，预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速7-8%。 

恒大研究院首席房地产研究员夏磊分析，

2018年5月以来，300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落，2019年5月降至5%。

分城市能级看，一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在2018年的1月、5月和5月开始见顶回落，

目前各线城市投资也均已有见顶迹象，印证投资拐点已现。

事实上，从涛哥近期与一些房企投资总的沟通看，受监管政策持续高压，及中美贸易战带来的金融市场不确定性影响，

很多企业对投资拿地的态度都转向保守，高涨的拿地热情正在慢慢趋于冷静。

三、如何应对

我们都知道，房地产是一个周期性市场。

而近两年，房地产周期变化越来越快，甚至出现一年一周期。

例如去年政策收紧后，房企日子很苦，大家想方设法、节衣缩食要“活下去”。

到了2019年初，随着政策逐步消化，面临中美贸易战和经济下行压力，融资环境开始放松，出现了一波融资“窗口期”，经营状况显著改善。

有钱之后自然要拿地补货，所以今年3-5月，出现大量房企集中抢地，一些公司一天之内同城拿下三四块地的现象并不少见，地王频出再度上演。

没想到，宽松刚持续仅3个月，调控便又如期而至，立刻将房企打回现实，告别大幅回暖的幻想。

在这里，涛哥给房企提出三个建议：

1、战略方面：聚焦收敛，稳固基本盘

这虽然是万科最早提出的观点，但目前已成为大型房企的共识，我们看到主流房企的新业务都在放缓，更多的精力将被用在做强主业。

这并非意味着新业务不做了，而是说当养分少的时候，首先要保证躯干强壮，适当的对枝叶进行修剪。活的健康，未来才能有更大的发展。

2、组织方面：精简提效，减少内耗

过去两年，很多房企都实施了区域裂变，鼓励区域互相竞争、抢夺底盘，这是一种基于赛马制的很好的管理策略。

但是，在一个区域内，本来一波人的事，被拆出两个团队同时做，势必造成组织效能的大幅浪费，产生无用内耗。

典型的案例如中梁，在温州一个地方就多达5个区域参与竞争，不过现在中梁也已经在调整，基本每月都有区域被合并。

3、人才方面：关注效能，向标杆学习

2017年涛哥讲人效时，一些同行认为控人数不如放开招人，优先做大规模。

但到了2018年你会看到，人员扩张很猛的企业，往往也是裁员比例最大的。

这里的逻辑很简单，房地产净利润已经低于10%，不再是暴利行业，因此人工成本正在变得越来越显眼。一旦增长未达到预期，为保利润，必然要进行人员缩减。

而那些长期关注组织效能，对招聘较慎重的企业，在逆风时就能实现平稳过渡。

总之，经历过2018的风雪，我们都是活过冬天的人，2019即使依然不易，但相信我们会更加从容。