乾立基金丨苏宁战略投资恒大背后所反映的房地产融合发展新趋势

11月6日，中国恒大（3333.HK）发布公告，将就附属公司恒大地产引入战略投资事项召开股东特别大会审议。根据披露的信息，本轮融资金额将达到600亿元人民币。

这已经是2017年至今，恒大进行的第三轮融资。1月和6月，恒大先后引进305亿和395亿战略投资，加上此次的600亿，三轮融资规模合计高达1300亿，这也是国内房企史上最大规模的股权融资。本轮融资完成后，恒大地产总估值也将达到4252.3亿元。

而本次公告中最为人关注的是，在这次的战略投资者名单里，包含了同为世界500强的苏宁。

通过三轮融资，给恒大所带来的直接影响体现在财务上的降杠杆，这也被外界视作是为其回归A股铺平道路。但结合当前房地产行业环境判断，其背后所蕴含的意义并不止于纯粹的资本市场运作需要。

在过去的房地产行业经营模式下，房企普遍负债率较高，采用的是重资产、快速回笼资金的运作模式。这种发展模式，随着存量时代的到来，已不能完全适应行业的发展趋势。今年早些时候，万达与融创、富力的重磅交易，就是房企轻资产化的一个标志性事件。

恒大所选择的转型路径与万达可谓“殊途同归”——同样以降杠杆为目的，但不同于万达直接将持有的物业出售来实现对现金流的补充，恒大在通过引进战略投资以降低负债率的同时，还特别选择了与知名互联网零售企业苏宁合作。

苏宁控股集团董事长张近东在接受媒体采访时表示：“苏宁和恒大的合作，主要基于双方为消费者提供的产品与服务等方面（开展合作）。”未来3年，双方会在互联网环境下的全场景消费加强融合，“希望能够把各自社会优势资源和能力结合起来，产生聚合能量。”

以苏宁的视角来看，与恒大的合作，能够借助恒大遍布全国的物业项目进行网点布局，从而实现更低成本的线下铺开。

反观恒大，房地产行业轻资产运作的发展逻辑，注定其需要为物业配备更加多元化的服务升级，以便在存量时代的市场竞争中创造优势。通过引入苏宁在智能家居和互联网零售运营等方面的助力，可以实现对物业附加价值的提升，并促成企业发展模式的整体转型。

这种合作，可以看做是房地产行业当前发展阶段下，房企转型的一种路径尝试，同时也是行业发展未来趋势的一个缩影。

完全“轻资产”化，卖出手头的实体物业转做服务与运营，对于大多数房企来说，实现难度大，风险高。选择通过与其它机构合作，对于物业的品质和配套进行全面的升级和优化，或许将成为很多房企的选择。在这一背景下，如恒大与苏宁这样“跨界合作”的案例，在未来的房地产市场发展当中会越来越多。

同时，如果结合近期关于银行业大举进入房屋租赁市场的新闻来看，房地产行业的本轮变革，预示着这个行业将更趋于多元。这种多元，不仅表现为市场参与者及其参与方式更加丰富，也体现在不同参与主体之间，合作深度的延伸。

像过去那样，只需专注拿地盖楼的发展模式，在未来将无法维持曾经的高效。房地产行业的新业态，更需要结合产业链上下游、乃至周边相关行业企业，对于地产行业来说，未来的竞争将会是综合实力与资源整合能力的全方位考验。

作为房地产行业的相关企业来说，想要把握住新时代所带来的发展机遇，在所属的细分领域之内做到尽可能专业的同时，以开放的态度，与行业内外的其它机构通过合作共赢的方式，一同参与到具体细分领域的探索中去，是新时代下房地产行业的运作模式。

以乾立基金在房地产行业细分领域——城市更新方面所做的尝试为例。乾立基金通过今年8月成立的存量改造基金为平台，通过汇聚产业链上下游各个环节的优秀企业于这个平台之上，力求创造一个所有参与方都能发挥最大化价值，同时也能分享发展所带来福利的生态体系。

这种生态体系的打造，需要各方以新的思维模式来看待具体项目开发当中的分工合作，通过充分发挥各机构在所擅长领域内的独到优势，有针对性的设计、有规划的落实、有策略的运营、有步骤的退出，来实现房地产项目的价值提升，以及参与企业的盈利。包括1929 ART Space、临潼188金融中心等屡获各大专业机构大奖的成功案例，都是这种合作共赢发展模式的生动案例。

对于房地产行业来说，“闭门造房”已经过时，基于开放与融合之上的合作共赢才是未来发展的大势所趋。