【热点解读】商业性个人住房贷款利率调整有何变化？

8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

图1：央行对新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告

数据来源：中国人民银行官网

从具体政策来看，主要有以下几点调整：

1）19年10月8日起，商贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，合同期限内加点固定不变；

2）申请人可协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年；

3）首套不得低于相应期限 LPR，二套和商业地产不得低于LPR 60个基点；

4）因城施策，各省可确定辖区内加点下限；

5）公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

房贷利率将以LPR为基准

本次新政后，存量不变，但自2019年10月8日起，按揭贷款利率机制从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”。按揭利率的锚不再是基准利率而是LPR。加点有点类似此前的上下浮比例，在合同期限内固定不变，但二者区别在于加点不能下浮。

整体看，本次调整如果以 8 月 20 日 LPR 看，首套跟目前大多数实际执行的利率相差不多（首套 4.85%跟现行 4.90%基本相同）；但二套和商业略有增加（加60基点相当于基准上浮 11%）。

因城施策调整更加方便

此前虽然央行也可以定向指导各地区按揭利率，但是主要方式是控制额度和上下浮比例，且多以窗口指导方式进行，反馈相对滞后。本次特别规定各省可确定辖区内加点下限，居民能够更快形成预期，未来能够更方便对按揭进行调控。

按揭利率上给予购房者一定自主权

本次特别规定“申请人”可协商约定利率重定价周期，最短周期为1年，而此前为固定1年（即如果基准利率调整，统一等到第二年进行调整）。从申请人层面，实际获得了一定自主权：如果预判未来处于加息周期，则把重定价周期拉长，锁定利率；如果预判处于降息周期，则反之。

公积金个人住房贷款利率不变

政策明确，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。此外，10月8日起执行的新政，只针对商贷，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说，如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款，那还是沿用现在的模式。

从政策调控来看，未来一段时间，全国房贷利率不但不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。短期内贷款利率不会出现大的变动，且在目前“房住不炒”的政策导向下，长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。

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