利率“换锚”并非利好楼市

　　□实习记者 李林鸾

　　在宣布贷款利率“换锚”一周后，中国人民银行日前明确了房贷新的定价方法：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

　　8月20日公布的一年期LPR较此前水平下降10个BP，一度有人预测房贷可能随着利率改革而下降，以至于房贷利率新规出台后，有不少房产圈人士断言新规“利好”楼市。显然，这一猜测过于主观。

　　根据房贷利率新规，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。以8月20日发布的首期新LPR计算，首套房贷款利率不低于4.85%，二套房贷款利率不低于5.45%，事实上，这已经高于部分银行的最低二套房房贷利率了。

　　新规还明确，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这就能看出，与一般贷款不同的是，房贷利率实行的是“下限管理”，包括两个下限：一是央行确定的下限，二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上，各商业银行可以决定各自的加点幅度。

　　新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，在“下限管理”的基础上，房贷利率新政实施后，预计多数地区房贷实际利率将保持基本不变，房价上涨较快的热点区域利率将有所上升。而央行在利率市场化的大趋势下对房贷利率实施特殊的管理，则体现了在流动性宽松、市场利率下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，特别是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　除了政策因素外，目前我国住户部门债务收入比较高，银行出于对风险防控的考虑，正对个人购房贷款实行审慎的贷款标准，因此，银行基于市场行为也会在“下限”基础上对房贷利率加点。

　　值得注意的是，此次房贷利率新规的一个亮点是，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。这有利于降低跨期消费选择的机会成本，保证购房者效用的最大化。而消费者跨期消费选择机会成本的降低，有利于消费者的消费期趋向平滑，这将进一步有助于稳定消费者对住房市场的预期，建立房地产市场长效管理机制。

　　可以看出，在此次新规的引导下，作为贷款利率体系组成部分之一的个人住房贷款利率，其定价基准从贷款基准利率转换为LPR，能更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率作为房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，新规也通过创造利率定价“自律机制”下放更多主动权到地方，通过金融工具更加有效地调整不同地区的住房市场。以上举措将为落实好“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制提供可持续的基础。