三道红线后，地产融资再收紧，留给高负债房企的时间不多了！

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　　最近被美国大选搞得纷纷扬扬，外部环境难以预测，反观国内，马云的蚂蚁暂缓上市，降低系统性金融风险，房地产融资政策，也在升级防控信托风险。

　　小北财经注意到，楼市最近出了一个新规，银保监会信托部向各地银保监局下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

　　首先，排查房地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

　　其次，排查房地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数；二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团（含其关联方）的信托融资集中度情况，评估集中度风险；三是制定和执行风险应对预案情况。

　　再次，落实房地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来的整改情况和追责问责情况。

　　此次房地产信托业务排查涉及的合规问题包括：是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。

　　所谓的“四三二”要求：就是四证，30%自有资本金，二级资质。

　　今年的房企真是日子不好过，开年是疫情影响，后来迎来了房企融资的“三道红线”，最近又是房地产信托的专项排查，一步一步地把房企的资金链堵死，健康，安全，不能引发系统性金融风险，各项政策给房企套上了紧箍咒。

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　　众所周知，房地产是资金密集型的企业，高负债率、高杠杆率是房企的常态。目前国内房企的玩法就是高负债、高周转，要扩大规模就是要到处借钱。

　　一般来说，房企融资大多通过以下几种方式：上市融资、银行贷款、海外发债、民间融资、信托融资，不过，钱是越来越难借了。

　　开发商在A股IPO已经暂停好几年，玩得起的屈指可数；银行融资近几年也卡得很死；海外发债曾是救命稻草，但去年发改委下了通牒，玩不了了；民间融资基本是无路可走才会成为开发商的选择。

　　但金融市场嘛，向来都是只有想不到，没有做不到，正规渠道难搞钱，但还有旁门小道，信托就是其中之一。

　　在这种情况下，监管部门还要开展新一轮房地产信托业务排查，可想而知这里面的水到底有多深、有多浑。

　　2020年是对房地产行业管制全面收紧的一年，表现为“房地产宏观金融审慎体系”的建立，其实质，是用管理金融机构的方式，来管理房企，建立很多“条条框框”，公布了一堆指标体系，目标是给彪悍的房企“套上笼头”。

　　“三道红线”公布了，“房地产宏观金融审慎体系”建立了，如果信托渠道仍然有漏洞，对部分房企的杀伤力将大打折扣。

　　长期以来，国内房地产企业一直处于激烈的融资扩张竞争之中，众房企为实现规模化，通过不断的加杠杆竞价买地，这不仅使企业的负债压力不断增加，也对盈利能力产生了负担。

　　“三道红线”的出台，传达出了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路，也推动着行业向更加健康的新生态过渡。

　　而信托等非标渠道，历来水比较深，整顿势在必行。封上了这道门，房企将在健康安全的道路上长久发展。

　　在这一新生态中，融资扩张已不再是实现发展的捷径，不少房企将目标放在“促销售，抓回款”上，管理、产品等内在因素，重新成为了企业的核心竞争力所在。

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　　11月8日，恒大集团与深深房A(行情000029,诊股)已经终止了重组协议，11月9日，深深房也正式复牌。四年共1500多天停牌终成一场空。恒大的回归A股之路，因为监管环境的变化，也基本终结。

　　不过，恒大目前的1300亿战略投资，大多数都选择和恒大继续合作，也算是对恒大的认可， 对许老板的一种认可。

　　证监会刚暂缓了蚂蚁集团的上市，恒大又与深深房A解除重组，监管层在这个时间点出手，也是在向外释放强烈的信号，国家是严厉反对炒房地产和消费信贷杠杆。

　　从马云到许家印，是一个划时代的标志。

　　国家清楚告诉大家：股市不是提款机，国家强烈反对炒房地产和炒金融，其意志非常坚定。

　　不过对于这些房地产公司也有好处，就是聚焦领域，全力降低负债，继续深耕，给人民建造出好的作品出来。

　　国家希望今年放出来的水都能够进入到实体经济当中，抓紧空档期，推动产业的升级转型，因此IPO的终止和延缓，不仅断了现金流，还向全国人民释放了监管强力的信号。

　　畅通国内大循环，强调了“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，这主要是过去一个阶段，房地产和金融两个板块相互推动，部分城市房价出现快速上涨，投资投机性购房需求旺盛，部分企业投资房产，居民债务压力巨大，对国内生产、消费循环构成了不利影响。

　　未来会坚持“房住不炒”的政策基调，维持房地产金融高压监管，抑制房价过快上涨。因此，未来购房投资的空间将被压缩。

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　　三道红线下，房企还债的钱从哪里来?

　　三道红线的新规将在2021年1月1日落地，也就是说留给房企的时间只剩下4个月了，这将逼着房企进行一场空前绝后降债大战。

　　如果房企处于‘红档’，负债规模不能扩大，通过卖房还债，负债率自然可以降低。跟普通人买房一样，贷款后开始赚工资还款。

　　加大销售与回款，是很多房企的唯一选择。三道红线对一些房企而言相当于一边借不到新钱，一边还得赚钱去杠杆。

　　而土地市场已经开始降温，房企拿地的积极性在下降。9月，土地成交溢价率下滑的同时，流拍现象明显加剧，克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3%。

　　这意味着，到11月底的排查，正式拉开房企生死时速的序幕，留给房地产商的时间不多了。