千亿房企“减负”奇招：世茂4亿信托输血 “隐秘武器”浮出

　　昨日，地产密探刊发《房企9月成绩单分化加剧，10月推货高峰，引爆降价快跑》一文，揭开了今年“金九银十”多数房企销售数据及背后“增长焦虑”。

　　对于当前楼市，网上各种言论都有。当然总体来看，既有继续看好未来十年的，背后逻辑是人们对美好生活场景有更大的需求；也有不看好的，认为房子已足够多，房地产严重挤占其他社会消费，必须要被限制。

　　“房住不炒”基调的提出，至今已有四年，这期间时有松紧起伏，但去年以来，随着外部环境恶化，尤其是中美关系遇到大挑战，“房住不炒”不得不坚定落实。

　　年初以来，各地为应对疫情冲击各种“明里暗里”放松楼市，甚至对房企拿地也明显放宽，其中拿地款可以延缓最长一年再缴纳，造成全国拍地频现高溢价，多地房价明显上涨。

　　7月份，先是10城被住建部、央行和自然资源部约谈，这里包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市；到8月下旬，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6个城市被约谈。

　　这么一番操作，各地又开始从紧调控。几乎同一时间，央行、住建部又召集12家典型房企约谈，紧盯房企融资的“三道红线”出炉，倒逼各大房企必须减负债，降风险。

　　从房地产开发模式本身来看，其实就是加杠杆驱动的，否则难以快速上规模，这里就体现出“时间要素”的重要性。受近些年激烈竞争压力，各大房企杠杆不断走高，部分趋于极限。

　　“如果你欠银行的钱比如五千、一万或两万美元，那么你就有麻烦了，银行会时时刻刻紧紧跟着你追讨欠款，，但如果你欠银行几亿，几十亿美元的话，那么你们就会成为同一阵线的合作伙伴，共度难关。”

　　这是10年前，美国“地产大亨”也是现任总统唐纳德·特朗普好友在接受央视《人物》节目采访时说的，当年的特朗普也是如此。换句话说，就是“大而不倒”。

　　为显著降低负债，各大房企可谓“绞尽脑汁”。今天看来，许家印的确厉害，恒大含“转债”硬约束的1300亿元战投对赌，其中863亿元战投已同意转成普通股。

　　翻看历史资料，据美国《商业周刊》2017年刊文，有一篇介绍许家印的，用的标题就是恒大许家印——中国版“商人特朗普”。从当前恒大地产增资补充协议看，无疑就是当年特朗普地产商业帝国高超运作的翻版。

　　当然，恒大与863亿元战投“谈妥”之前，却有一个疑似恒大“逼宫”传闻，闹得全国都知道了。回头看，不管传闻真假，反正如网上评价说，恒大这次是稳了。

　　不只是恒大，更多一线房企需要快速“减负”。我们注意到，一种隐秘的玩法在地产金融圈蔓延开来。上个月底，一只“丰盈系列P09集合资金信托计划（第一期）”的“权益投资”理财产品在某知名第三方信托平台上对外推售，最终投向房地产。

　　既然明确为“权益投资”，如果细细看，却并不是股权投资，有点类似“永续债”的味道。这背后又是什么？

　　上述信托计划的融资方为陕西开城实业，2018年被世茂集团并购，名下共有6宗开发用地。其中，DK5、DK6为安置房地块，已完工；DK1、DK2 为原股东开发的利君未来城，也已完工；位于西安未央区御井路与汉渠南路十字东北角的DK3和DK4项 目，目前案名叫“世茂璀璨倾城”。截止2020年3月末，陕西开城实业存货33.15亿元。

　　从信托交易构架看，上述信托计划通过买入西安世茂璀璨倾城DK4-A一期及二期的土地使用权及地上在建工程的“特定资产收益权” ，信托资金最终用于西安世茂璀璨倾城DK4-A一、二期开发建设。

　　注意！上述信托计划收购的是“特定资产收益权”，到底是债还是股？曾在万科等多家房企从事过法务的北京盈科律所郭嵚撰文说，“特定资产收益权”并不能归为“应收账款”，其转让也并非“债权”转让，是一种基于合同约定创设的“债权” 。

　　当然，这种“特定资产收益权”转让好处也不少，但很隐秘，郭嵚律师说，首先就是为融资出表提供通道，会计报表中负债率项获得“减负”效果；对“四三二”规定做到一定的缓冲作用。

　　在负债隐秘出表问题上，上市房企玩这个一直是“大咖级”的。世茂集团今年半年报披露，截至6月底净负债率57.8%，比去年底还下降了1.9个百分点，称连续9年维持在60%以下。

　　据世茂集团今年中报财务数据，截至6月底，公司现金及现金等价物约623亿元，比去年底增加百亿元，一年内到期有息负债约396亿元，比去年底略有增加，永续债余额近54亿元，比去年底增加约7.3亿元。世茂一年期以上有息负债余额约1017亿元。

　　据上海证券报统计，按照“三道红线”的考量要求，世茂集团只是踩了一道红线，相比其他多数房企，还算是比较好的。

来源：上海证券报

　　但要知道，世茂集团去年曾杀进全国房企销售TOP10强，去年又不断收购来自泰禾、福晟等诸多上市房企项目资产，继续前冲势头凶猛。相对于融资端，世茂在销售端的压力要更大一些。

　　昨晚，世茂集团披露2020年9月份合约销售额约322.1亿元，与去年同期320.9亿元相比几乎原地踏步，合约销售面积约184.64万㎡，与去年同期180.96万㎡相比，增幅也微乎其微，当月销售均价17446元/㎡，同比降价289元。

　　今年前9个月，世茂集团累计合约总销售额约2012.2亿元，合约总销售面积1147.63万㎡，同比分别增幅16%、18%，这得益于9月份之前几个月销售拉升。按照世茂年初制定的3000亿元销售目标，目前完成率67%。

　　所以说，绝大多数房企既面临空前的销售压力，同样“减负”压力也不小。回到隐秘“减负”的特定资产收益权上，除了世茂之外，我们还发现，自10月起，一只投向云南昭通“恒信共筑405号-隽峰19号集合资金信托计划”也是同一操作模式。

　　该信托计划以3.2亿元收购广西金科支付“集美江上”项目特定资产收益权，然后将该款用于开发“集美江上”项目，由重庆金科提供全额担保。

　　我们还发现，今年9月底，名为“盛业蓝光4号（天津鹭岭）集合资金信托计划”、“金沙2037期蓝光发展(行情600466,诊股)优质项目二期集合资金信托计划”等相关产品，均为特定资产收益权信托受让，然后将信托资金投到项目开发上。

　　注意！近几个月来，中大型房企发行“特定资产收益权”类信托计划融资可谓“大爆发”，与房企信托贷款、股权投资类信托计划平分秋色，甚至有后来者居上之势。