还剩100多天，2020要不要买房？五大信号揭示答案！

这两天，恒大许主席宣布恒大旗下项目金九银十全面7折促销，打响了金九银十房企打折促销的发令枪。房企之间，抓住金九银十的销售节点，全力促销，开启了一场回笼资金的大battle。

其实，每到销售重大节点，恒大都会搞一波力度不小的全国性打折促销，市场已经习惯，甚至有些麻木了。

那么，今年的金九银十与之前会有什么不同？在今年接下来的100多天中，房地产市场会有什么样的走势和变化呢？

今天咱们来好好聊一聊。

.01

政策什么风向？

从政策面上看，中央政府房住不炒，防范金融风险的大方针不变。绝不用房地产拉动经济也不只是一个说词。

虽然今年疫情对经济造成了巨大的压力，但中央政府要戒掉房地产这个“瘾”的决心没改变。很多人预测的大水漫灌没有出现，LPR房贷利率下调也非常有限。在二季度各地的政策性放宽被叫停后，不少城市甚至出现了放松政策一日游的现象。

房价上涨明显的城市被一一点名：深圳、东莞、杭州、苏州、无锡、绍兴、海口、宁波、沈阳等多个城市被迫升级限购措施，狂欢追高的投资者被一夜套牢。

时至今日，已经没有人再做今年政府会出台放松限购的预测了，但在部分房价涨幅不大，卖地压力较大的城市，还是会有小范围的以“人才引进”为名的特殊政策出笼，但范围相对较小，影响有限。

地方政府卖地的冲动也没有变，截至今年6月底，34个省级行政单位中，除了上海市的财政收支是有盈余之外，其他省市全部入不敷出。各地政府都想多卖点地，卖出个好价钱。

既然限购放松这条路走不通，货币权利又不在地方手上，不少地方就开始放松预售政策。拿预售证的标准一降再降，有些城市只要项目打完地基，基建做到正负零就可以发预售证。这对缓解房地产开始企业资金压力，加速现金回流起到了很大的帮助。不少开发商又有了拿地的积极性。

总结来说，房住不炒的政策，控制了部分的投资需求，降低了购买力；部分地方政府降低预售门槛，提高了供应量。

.02

市场怎么样？

一季度因为疫情的因素，房地产销售跌入谷底，但二季度销售迅速反弹，个别区域甚至出了量价齐升。但成交量的恢复，仍然没有达到去年的同期水平。

目前的市场行情就是新房涨跌互现。因为我国的新房市场一直具有卖方市场的特点，再加上开发商习惯性地采取项目低开高走的销售策略，因此，在大多数城市的核心地段或有规划优势的区域，仍然呈现上涨的势态。

统计局公布的70城房价指数也反映了这一情况。但是，在大多数城市，甚至是一、二线城市的非核心区域却出现了持续下跌。

与此同时，二手房市场是一个更为均衡的市场，二手房市场的价格涨跌和成交量的变化 ，更能反映出市场的真实行情。目前、一二三线城市的二手房行情表现平稳，大部分涨跌均在1~2个点上下。

在少数城市或区域，受新房价格上升的影响，二手房挂牌量近期有明显的上涨，但随着价格上涨，成交量迅速下降，市场观望气氛浓厚。二手买家对价格较为敏感，看得多，下手少，但看客多了，卖家就觉得行情起来了，开始涨价。

但这只表明买卖双方对后市房价走势分歧较大，真可谓买家表错了情，卖家会错了意！

.03

基本面什么情况？

支撑房价的因素不外乎经济增长、供求关系和政策引导。而对房价形成最基础支撑的就是经济增长，也就是大家习惯说的手里有没有钱！

疫情之后，我国经济迅速恢复，二季度经济增长达3.2%，超出预期，成为世界经济恢复的奇迹。但是也要看到，3.2%的增长水平比去年同期仍然下跌了近5成！今年经济增长大幅低于去年已是定局，因此，房价进一步上涨，缺乏最基本的条件。

从供求关系上看，城市化进程在持续推进，二胎等刚性需求仍然旺盛，房地产市场的投资也基本恢复到疫情前的水平。虽然房地产开发利润在下降，但开发商拿地的热情仍然不减。虽然各地区和城市的交易量有起有落，但总体保持了较好的平衡。期望房价大幅下跌的想法也明显不太现实。

.04

开发商还好吗？

近十年房企发展呈现的一个特点，就是快周转企业全面胜出，追求高利润企业出局。

排名前30年房企，无一例外都是快周转企业，而以造豪宅闻名的房企，不是陷入困境，如泰禾，就是缺乏存在感，如星河湾。

而快周转，最重要的就是“周转”！

最近管理层给负债过高的房企划了三条红线，排名前三的房企集体踩坑。融资吃紧，回款压力大增，加上地价上涨，房价滞涨，利润下降，房企面临追求规模和利润之间的艰难选择。一旦周转不灵，资金吃紧，必定大势不妙，而加快回款毫无疑问是最明智的选择！

.05

购房者什么心态？

因为疫情影响，经济放缓，大多数行业收入普遍下降，随之也就出现了购房意愿下降。

同时，部分行业出现了收入逆市增长，如证券、电商 、游戏等行业，它们的从业人员成为购房主力。表现在市场层面就是局部区域和改善性住宅价格出现上涨。

投资房地产可以增值保值的观念深入人心。过去20年的房价神话，培养了房价永远上涨的想法，即使出现了回调，也会被视为前进道路上的曲折。这在一定程度上也放大的住房的需求。但也要看到，住户贷款已经从高位回落，说明杠杆开始下降，部分人已经认识到房产不再是首选的投资产品。

.06

国庆黄金周预测

结合上面五点因素，可以总结出以下几个要点：

1、中央政府不希望房价上涨，地方政府有卖地冲动。

2、限购大面积放松无望，地方性微调不断。

3、市场需求仍然旺盛，但购买力没有明显增强。

4、 开发商利润下降，但对后市仍有信心。

5、 消费者对房产增值充满期待。

6、 房价涨跌互现，涨跌幅均不断收窄。

因此，我们预测从金九银十到年底这段时间，楼市会呈现以下特征：

1、 成交量会进一步放大。

2、 价格保持总体平稳，不同城市或区域涨跌互现。

3、 房价上涨明显区域会有调控升级。

4、 二手房价格分歧加大，价格上涨明显的二手房成交困难。

5、 投资性购房获利难度加大，周期变长。

.07

购房建议

1、 根据自身情况，制定购房计划。不恐慌、不幻想、不贪便宜。

2、 优先考虑自住的功能性和舒适性，尽量购买工作生活方便的区域。

3、 投资性购房要有现实的收益预期和更长的持有计划。

4、 不高杠杆买房，保持安全的现金流。

顺便多说一句：在真正的投资者眼里，房产正在演化为奢侈品，而非投资品。越早明白这个道理的人，会越快实现资产的增值。

（责任编辑：冉笑宇 ）