万科酝酿三年盘活广信 七家战略投资者入局

回笼资金390亿

6月29日，万科A（000002.SZ）公告称，以70.4亿转让下属公司广州万溪50%的股权至“中信信托•广州万溪股权投资集合资金信托计划”，为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者。交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。

广州万溪主要资产包括广信资产包和“天河软件园”项目，不过此次交易的项目仅为广信资产包项目。

三年前的同一天，即2017年6月29日，广东国际信托投资公司（简称广东国投）拍卖广信地产资产包，挂牌价446.77亿元。广信地产是广州最早的房地产企业，1998年拿下广州市区核心地段花地湾地块后，母公司广东国投却破产清算，导致该地块长达近20年仍未开发。

广信资产包的核心资产为广州市核心区域16宗可开发土地，对应权益可开发计算容积率建筑面积约为210.98万平方米，主要位于广州荔湾区和越秀区，货值高达2000亿元。

彼时，万科、保利、碧桂园、华润、越秀、信达等一众有实力的企业竞相争夺，最终万科以551亿元竞得，创造了土地竞拍的“史诗级交易”。

不过，广信资产包历史问题复杂，至今仍充满不确定性，包括：核心资产花地湾地块的权益可建设面积存在不确定性，仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决，涉及金额约23.91亿元。此外，因历史遗留的征地复建等问题，广信资产包部分土地清收时间充满不确定性，目前的土地清收率为46%。

鉴于开发难度之大，万科拿下广信资产包时就打算与合作方共同开发。后续多次关于广信资产包的公告中，万科也一直表明了引入合作方的意向，可见万科引入战略投资者早有布局。

筹备三年，随着2019年底广信资产包的拥有主体广信房产及广信房产广州分公司分别完成改制，从全民所有制企业改制为有限责任公司，万科引入合作方的准备工作才完成。

据万科最新公告，为加速广信资产包盘活，提升广信资产包资产价值，万科将广信资产包开发主体广州万溪50%股权转让给战略投资者。战略投资者为由中国信达、深圳市绿景华城等7家公司共同委托中信信托发起的“中信信托•广州万溪股权投资集合资金信托计划”。

此次交易中，万科采用“股权+债权”的交易方式，分三步走：将广州万溪50%股权以70.4亿元的价格转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元；同时根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款；最后引入并购贷249.6亿元，归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

交易完成后，万科持有广州万溪的股权比例将降至50%，广州万溪将不再被纳入其合并报表范围，但广信资产包仍由万科负责操盘运营，其按股权比例仍享有广信资产包的经营收益。

万科引入的七家战略合作方中，信达资产持有信托计划50%份额，绿景华城持有20%份额，上海瑞塘、琳珠凯粤投资各持有7.5%份额，景阳投资、深圳兴远及深圳勤升各持有5%份额。

信达资产是中国四大资产管理公司（AMC）之一，也是广信资产包的核心债权人之一，三年前就曾经参与过广信资产包的投标。

绿景华城实业背后是绿景集团即绿景中国地产（0095.HK）。绿景集团因操刀深圳最大旧改项目白石洲知名，目前万科持有绿景中国地产5.94%的股权为其第三大股东。

值得关注的是，万科持有广信资产包三年间，累计投入了470.40亿元，去除拿下广信资产包已支付的416亿元对价（后续仍需支付135亿转让对价），其他费用、支出、以及投入的项目运营资金共计54.40亿元。

通过引入合作方，万科可以回收390.4亿元现金，可降低广信资产包的资金占用，提升资金使用效率。此外，若广信资产包在五年内取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，此次股权转让预计将累计实现投资收益约34.79亿元，增加万科净利润约为26.10亿元。

另需关注的是，通过收购各类资产包现为房企拿地的重要渠道之一，万科在拿下广信资产包后，又在北京、杭州多地参与多宗资产包的收购和盘活。今年4月28日，万科参股深圳国资委设立的深圳资产管理有限公司，同样是以不良资产处置为主业。

不良资产包风险与收益并存，解包和盘活难度大，以万科入手的广信资产包来说，后者沉寂20年，烂尾闲置，遗留问题多，但若万科啃下广信这根硬骨头，其在复杂项目中的操盘能力也将得以提升，有利于建立其在这一领域的核心竞争力。