大信托相继暴雷，深扒资本大佬的“房地产游戏”

    71岁的张玉玺，因为北京疫情源头新发地，“被迫”上了头条；78岁的何享健，人在家中坐、匪从门外来，尴尬被推上热搜。

    比他们稍微小一点，69岁的高天国和65岁的刘沧龙，此时像极了难兄难弟。

    前者手握上交所唯一一家上市信托公司——安信信托，在6月15日傍晚，由上海银保监局公开了涉及的违规项目名称，而这只是继“被刑拘”、“被监管”、“被处罚”后，连续剧中的一集，目前这部剧，还在连载，结局莫测。

    后者（四川信托）则在同一天下午，遭到一大群投资者围攻集团大楼，讨要赔款。这已经不是第一次了，四川信托多个资金池类产品出现逾期，让这位低调的资本大佬，屡见报端。

    新中国第一批建功立业的一些企业家，一时间“乘风破浪”回了公众视野，带着巨大的流量。

    回顾他们风风火火的创业史，就像看《创世纪》，充满跌宕起伏的成败，与变幻莫测的风云。

    实际上，在中国的“资本系族”游戏中，从来不缺这些戏剧一般的故事。

    无论是从认购股权证发家，到通过高超的资本运作叱诧风云的“中科系”“德隆系”，还是精于资产（尤其是房地产）撬动资本，一度创造神话的“亿安系”“新湖系”等等。

    这些资本的“造系路线”，一则围绕“产业&资本的关系”展开，即用财务投资形成产业链接；二则利用”产业+资本+炒作“在产业链的基础上，在股票流通市场进行炒作，构成了惶惶数十个资本系族，纵横国内整个商界四十余载。

    然而，伴随亿安的罗成出逃、中科的吕梁消失、德隆的唐万新陨落...这些曾经的巨擘，也崩溃过半。

    1、信托大亨“成也地产、败也地产”

    看罢这些往事，再看“信托大亨”高天国的今朝，感叹尤甚。

    如今已经常年坐稳“上海十大首富家族位列”的高天国，生于四川、发于海南河南、成于上海。

    上世纪90年代，曾是海南“炒房大军”的一员，后进入郑州发展百货，“亚细亚”一战成名后到上海、北京、昆明、成都等城市布局连锁百货。

    当百货等资产玩成不良资产后，则通过“欠贷-银行剥离坏账-资产公司处理-低价购买”的套路，化解次贷危机，在资本局里越游越深。

    期间，收入“辽宁鞍山信托”改建安信信托，便是畅游资本的一项工具，事实也证明1994年至今，都坐拥着“上交所唯一上市信托公司”名号的安信信托，本身就成了一个极具溢价力的资本。

    至少信托牌照，越来越值钱。

    据多面视界了解，目前全国信托牌照仅68张，而保险、证券牌照都是一百多张，银行则约3500多家。

    即使如今安信信托的自身债务和未兑付信托产品，保守估计不低于500亿。依然有人愿意接盘。6月安信信托与上海电气等企业的重组方案正式公布。

    几乎同一时间，作为安信信托实际控制人的高天国，被上海警方刑事拘留。

    有信托圈消息称，这次刑拘就是为重组铺路，与高天国女儿高超从安信信托出局一样，划清失控拨款的权责。

    而此次拘留警方给出的缘由——因涉嫌违法发放贷款。

    在6月15日安信信托被公布的“31个违规项目”中，不少都与房地产相关。

    涉及项目如广州碧园城市综合体项目、成都万锦城、深圳东门城市更新项目、资阳棚户区改造项目等等，违规形式涉及将信托财产挪用于非信托目的、推介未充分揭示风险、违规开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务、未真实准确完整披露信息。

    实际上，高天国已经不是第一次“跌”在地产了，据称安信信托的违约项目中含有不少地产项目。

    今年被拍卖引发热议的“中弘大厦”，其背后中弘股份现已退市。这个问题企业，在2018年底还获得了安信信托一笔高达5.5亿元的贷款。对于这笔钱，安信信托得到的是“到期无法收回”。就算中弘大厦被拍卖，它或许也不是第一顺位偿还人。

    叱诧一时的金融大佬，可谓“成也地产、败也地产”。

    2、痴缠地产几多焦虑

    高天国的四川老乡，“宏达系”掌门人刘沧龙，最近难言舒服。

    四川信托数次被投资者维权。据媒体报道四川信托资金池产品全面逾期，缺口在30-40亿元。

    而据多面视界了解，四川信托的产品基本只有两类——地产项目和TOT。

    TOT即“信托的信托”（trustoftrust），就是大拆小，一个信托计划可以拆分，投给多个300万元以下的小额自然人投资人，也可以投给其他券商或基金子公司设立的资管产品或私募基金产品。

    这时候，TOT其实和P2P很像，很难真正把握被投资人的征信和实力，投资人也看不清合同之下，底层究竟是什么。

    而四川信托存续的14个系列TOT产品，是否有投入过劣质房地产项目？有可能，但在底层合同公开前，尚无定论。

    多面视界从川信公开的18个地产项目看到，太平洋1号、协信天娇、恒泰优资、当代武汉优债、正黄学府天骄、实地周口九里香...基本为中小型开发商的非核心城市项目，潜台词是“实力有限”。

    这也不排除含有问题项目。例如“太平洋1号”所对应的无锡惠山太平洋商业房地产开发有限公司。该信托产品最早于2017年10月设立，而2018年12月，融资方实控人公司、项目连带担保方（袁启宏的国购投资），已被法院列为被执行人、存款遭冻结、债券连续违约、信用评级下调至C。

    何其相似。

    今年6月1日，中融信托总部遭投资者现场维权（同济堂项目），此时中融信托刚在5月给华夏幸福签了一笔高达11亿元的永续债权，而中融信托曾在2019年被监管连开罚单，房地产相关业务是其重灾区。

    3、房地产与信托一方暴雷两败俱伤

    一直以来，房地产和信托的联系颇为紧密。

    信托是房地产重要的融资渠道之一，虽然在世界范围的资本排序中，信托排在保险、基金、银行之后，大型房企和稳定发展的房企，也多会有意控制信托的融资占比（主要因为政策限制和成本较高）。

    但信托对房地产企业而言，依然是最灵活的融资方式之一，因为它具有层出不穷的各种创新交易架构。

    最常见的是房企的表外融资，以信托投资包装“明股实债”，隐藏在非并表企业的长期股权投资科目。

    最常用的地方则是前融。数据显示，2019年银保监23号文发布前的四个月，房地产信托新增超3000亿，绝大部分流入了房企前端融资（即拿地）。

    当一切顺利，地产是信托池中高收益、高抗性的好产品，能够吸收更多投资者；信托则是地产项目高效、灵活的融资渠道。

    一旦有一方暴雷，“值钱的地皮”也可能扛不起债，只要项目操作不成功，就会滚出亏损。

    下游的房企也并非“百利无害”，即使信托公司的危机不影响单一项目的批款，信托公司设计的房地产项目“明股实债”交易架构，最终也可能在破产程序中被法院认定为股权投资而非债权。

    资本市场，风险和机会，总是相伴而生。

    4、近10信托暴雷、208房企破产

    未来格局“只玩大”

    大房企，或许能够即使补充银行融资，或顺利销售回款，信托就能及时偿还或替换。

    但对渠道狭窄的中小型房企来说，信托便是它们赖以生存发展的“救命稻草”之一。

    多面视界认为，伴随政策端对信托投入房地产的限制提高，从信托融资这一个源头可见，就必然会“淘汰”很多房企。

    所以可以看到，房地产企业破产的速度，有增无减。截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，这已经和2019年全年的数据相当。

    实际上，即使目前信托暴雷声四起，地产想脱离信托，是不可能的。

    数据很真实。2020年6月，信托产品的数量和规模双降，但其中房地产信托依然占据了总规模的33.84%，融资规模达172.39亿元，可谓一枝独秀。

    房企的动作也很诚实。今年5月，TOP50房企拿地总额3127亿元，同比增长4.7%；TOP100房企拿地总额3862亿元，同比增长3.1%。有了钱才能买新还旧，涌入地市，补充粮仓。

    既然离不开，就应该更规范。

    信托公司应该严格批款项目的调研审核，另外考虑加强与地产的股权投资，而非债券投资，成为地产项目公司的股东，开展地产投资。

    房地产企业也可以寻找信托之外的新型融资渠道（如ABS、CMBS）；与信托之间，也可以寻求实力雄厚的公司，建立深入的合作关系（如触及股权）。

    简而言之，无论行情引导还是政策要求，以后都是“大企业和大金融”玩的格局。

    必然的洗牌，其实也是对国家金融体系、对小投资人的保护。