房企融资转战国内市场！4月地产债规模井喷 信托融资成本仍在下降…

房企融资从“外热内冷”转向“外冷内热”。

2020年3月中下旬以来，随着境内债券利率不断下行、审批发行加速，中资房企纷纷转战国内发债融资，4月第一周的融资规模超过200亿元。

与此同时，中资地产美元债发行降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示，4月第一周，境外发债仅旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。

在宽松的资金环境之下，地产信托额度没有增加，融资成本则出现一定程度下行。

有信托公司业务负责人表示，“近来地产信托融资成本下降不是因为流动性充裕，而是因为市场形势不好，房地产企业暂缓拿地和并购项目，新的融资需求下降。”

上述人士认为，2020年房企融资成本两极分化将更加严重，优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反，也有部分房企越来越难找机构融资。

信托融资成本稍有下降

某央企背景信托公司团队负责人向记者表示，虽然目前流动性充裕，但地产信托额度紧张，公司真正放行的地产项目很少。“总体来说，融资利率有所下行，资质较差的房企还是融资困难。”

上述人士坦承，“前来洽谈信托融资的中小房企仍不在少数，尽管各家公司融资成本不一，能走公开发行渠道的项目融资成本普遍在12%以上。”

2019年下半年以来，房地产信托已连续多个季度募集规模下滑。用益信托数据显示，2020年一季度，房地产类信托募集资金1365.2亿元，环比下滑20.86%。

用益信托研究员喻智表示，一方面，2019年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控，目前房地产信托额度依旧是监管的“杀手锏”；另一方面，受2020年一季度新冠疫情冲击，楼市停摆，房地产开发也全面停下来，除了信托公司无法开展相关业务外，房企的融资需求萎缩。

对于后续，喻智认为，随着疫情得到控制，房地产行业复工复产形势好转和融资需求增加，二季度房地产类信托业务可能会好转，但仍受制于监管，不大可能会出现暴增情况。从长期来看，房地产类信托的增长关键在于转型，房地产市场具有稳定且庞大的资金需求，但以开发贷为主的房地产业务模式需要转变。

美元债从井喷到清淡

根据Wind数据，3月房地产境外债发行规模为403亿元，环比增长57%，同比下滑9%。整体来看，一季度境外债发行规模依然保持正增长，达到1947亿元，同比增长0.5%。

中信建投证券固收团队将2020年地产美元债发行氛围三个阶段：1月疫情之前的爆发期；2月疫情爆发之后的真空期；3月全球流动性紧张的共振期。

第一阶段：密集发债，成本下移。今年1月以来地产美元债井喷，当月发行量达到172.1亿美元，创历史单月发行新高，相较去年同期107.7亿美元大幅增加59.8%。在供需两旺的背景下，房企普遍拉长期限，且发行票面利率较2019年均有不同程度下降。

第二阶段：疫情爆发，发行真空。进入2月以来，我国疫情进入爆发期，企业延迟复工，大部分城市交通严格管控，整体经济活动处于停摆阶段。2月地产美元债发行量骤降，仅为39.94亿美元，同比下滑61.7%。在销售真空且融资政策仍从严的背景下，部分房企选择发行364天短期美元债进行周转，融资成本面临分化。

第三阶段：全球共振，估值调整。3月之后，全球疫情爆发，美股数次熔断，全球主流股票指数跌幅均在20%以上，传统避险资产黄金、美国中长期国债等也未能幸免，全球流动性紧张加剧。投资者加大售出信用债的力度，低流动性的高收益债券被恐慌抛售，3月以来，中资高收益美元债价格“断崖式”下跌。

如今，房地产企业的融资主战场已从海外切回国内。

2020年3月中下旬以来，随着境内债券利率不断下行、审批发行加速，多家房企纷纷转道境内发债，其中4月第一周的融资规模超过200亿元。

与此同时，中资地产美元债规模降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示，4月第一周，境外发债仅4月3日旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。

融资成本重回2016？

随着流动性的一松再松，房企发债利率也进入下行通道，甚至创下新低。

记者梳理房企近期发债数据发现，世茂房地产5年期品种利率3.23%；；华润置地8亿元3年期票据利率2.65%；招商蛇口10亿元超短融利率2.2%……

光大证券发布研究报告指出，预计2020年优质龙头房企融资成本有望得到进一步优化。“3月居民部门信贷明显改善，按揭投放基本回归正常水平，首套房贷利率随LPR环比降5BP，需求侧资金面压力逐步缓解，预计后续购房需求将回归正常释放节奏。Q1发债3772亿元，为2015年来同期最高水平。一方面来自于全球宽松的大环境，另一方面是从‘防风险’角度出发，为行业供给侧提供政策支持，平衡疫情对于需求侧资金链的短期冲击。3月中旬至今，境内房地产信用利差有所回升，但中高评级整体处于历史低位，与低评级分化明显。”

华泰证券在4月6日发布的报告中指出，目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年，融资集中度提升趋势强化，优质房企在发债规模、发债成本以及发债期限等方面更占优势。

然而，成本优化不是每个房企都能享受的红利。

某中型信托公司业务负责人称，2020年房企融资成本两极分化将更加严重，优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反，也有部分房企越来越难找机构融资。

一位区域型地产公司内部员工表示，中小房企在融资、拿地、销售等各个环节均不具备优势。地方地产政策虽有所松动，但公司贷款融资成本仍在高位，且预计长期无法改变。