英大信托上海融御项目逾期背后

2018年信托行业第一“雷”当属“英大信托-上海融御特定资产收益权集合资金信托计划”无疑。1月19日,英大国际信托有限责任公司发布管理报告书,称“本信托计划预计存续期限为24个月,信托计划运行期间我司作为受托人多次与回购义务人上海融御商贸有限公司沟通,要求其履行回购义务。截至目前,上海融御尚未按时支付回购价款”。根据《信托合同》,该信托计划“期限自动延展,直至本信托计划项下信托财产全部变现之日”。

供职于上述信托计划融资主体的一位内部人士称,“英大信托-上海融御”项目的清盘与退出有赖于该公司另一商业综合体开发项目“梅陇镇伦敦城”。上海和平企业(集团)有限公司(下称“和平集团”)计划出售后者的“三栋酒店式公寓”,“用于偿还客户的钱,以及之前康桥项目的负债”。

而据和平集团预计,“梅陇镇伦敦城”最早将于2020年竣工。眼下,该公司正在为项目寻找投资方。事实上,在过去数年间,和平集团一直通过旗下投资管理公司运作个人对企业的融资项目。其投资门槛远低于英大信托计划,年化收益率也高于信托。

只租不售

英大信托公告称,“英大信托-上海融御”项目共分为两期,一期成立于2016年1月20日,募集资金8亿元人民币;二期成立于2016年6月8日,募集资金4亿元。信托资金“用于受让上海融御持有的特定资产收益权”。

所谓“特定资产”,指的是上海融御持有的“和平莱茵广场”综合商业体。英大信托称,该商业综合体包括一座酒店(B座和平豪生酒店)、一栋办公楼(A座)及一家商场(C座)。上海融御于2012年4月取得产权证,产证总面积为81287.16平方米。上述资产已抵押给英大信托。

除抵押品外,英大信托采取的增信措施还包括上海融御实际控制人周和平及其配偶为回购价款提供的不可撤销的连带责任担保;上海融御以其100%股权提供的质押担保;以及周和平名下另一企业上海莲平实业有限公司(下称“莲平实业”)100%的股权。

英大信托称,其将“积极督促上海融御及其实际控制人尽快履行偿付义务,同时我司将考虑采取包括司法手段在内的多种措施,处置变现相关资产,维护受益人和我司的合法权益,努力保障信托安全”。

关于处置资产,英大信托在公告中称,A座1.86万平方米的办公楼“考虑出售因素,目前采取短租方式”。然而,这一说法却遭到了物业方的否认。记者曾实地探访“和平莱茵广场”,其情形大致如英大信托在公告中所称,惟有办公楼的处置与公告有所出入。

该大楼一位招商经理告诉记者,A座办公楼办理的是“大产证”,只能整栋出售,不能分割出售。同时,该办公楼“只租不售”,并不存在“短租方式”。物业提供的租约最长可以长达4年,最短为1年。“我们推荐2年期的租约”,该招商经理说。

上述说法得到了另一位熟悉“和平莱茵广场”项目运作的和平集团内部人士的确认。该内部人士表示,“老板把房子造好是出租给别人的,不是拿来卖的。”而“和平莱茵广场”建设期间募集的资金及和平集团的负债将通过出售“梅陇镇伦敦城”的3栋酒店式公寓实现。

和平集团官方介绍称,“梅陇镇伦敦城”建设用地块为“闵行区MHC10601单元01-12A-01地块”。和平集团希望将该综合商业体打造成“上海主城区西南部具有地标性的城市文化创意产业功能区”。

根据规划,“梅陇镇伦敦城”由和平集团旗下莲平实业开发。该项目东临莲花南路,南靠马西浜,西依都庄路,北沿老沪闵路,总占地为10万平方米,拟建造总建筑面积为57万平方米,其中地上32万平方米,地下25万平方米。其将建成4幢5A级写字楼、五星级酒店及各色仿英伦风格建筑。上海本地媒体在报道中称,该项目首期计划投资100多亿元。

或许是由于刚刚开工的缘故,在“梅陇镇伦敦城”的施工现场,记者仅看到一处挂有“上海【和平·伦敦城】项目工程指挥部”竖牌的三层建筑物,其大门口还挂有“伦敦城售楼部项目项目部”的金属牌匾。同时,一处位于“梅陇镇伦敦城”规划用地内的空地上,停放有大量集装箱卡车及土方车,似为临时停车场。记者询问该停车场门口的守门人,其表示“还没有接到搬迁通知”。

事实上,关于“梅陇镇伦敦城”的工期,虽然和平集团称将于2020年完成施工建设,但尚没有一个人能对这一项目的进度作出精确估算。上述内部人士称,“梅陇镇伦敦城”项目将不会使用和平集团的自有资金,该项目将通过“代资建设”完成。“和平集团只负责‘四证’(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证),等‘四证’下来以后将会有融资方进来。目前和平集团及其合作方正在寻找融资方。”该内部人士说。

“梅陇镇伦敦城”在和平集团内部被寄予厚望。据了解,由于“和平莱茵广场”采取自主经营的模式,因此和平集团在建设“和平莱茵广场”时的所有负债债权都被“转移到了伦敦城项目上去了”。通过“伦敦城的资产覆盖所有负债”,各方投资人有望借助伦敦城项目实现退出。

冰山一角

值得注意的是,“英大信托-上海融御”项目或许只是和平集团社会融资的冰山一角。一家自称为和平集团旗下的名为“上海周康股权投资管理有限公司”(以下简称“上海周康”)在过去数年中以“P2P”的名义运作了多个融资项目,目前正在尝试发行私募基金产品,不过规模尚不理想。

上海周康的一位理财经理告诉记者,目前该公司提供两种理财产品。第一种是“给和平集团做融资”的个人对企业“P2P”项目,第二种是私募基金产品。目前两种产品的资金投向一致,均为和平集团旗下华美达和平大酒店装修项目。该项目计划募集资金2.6亿元,分为若干期运作,最近一期为4000万元。

在操作方式和收益上,P2P产品和私募基金产品有一定差异。由于上海周康尚不具备私募基金牌照,因此投资人需与第三方签订私募协议。投资人需满足私募基金合格投资者要求,最低起投金额为100万元,年化收益约为10%。

而P2P产品合同则由和平集团(甲方)、投资人(乙方)与上海周康(丙方)签订。在其向记者展示的一份投资协议中,投资人委托上海周康将本金投给和平集团。其投资门槛较低,仅为10万元,同时其年化收益也较高,达到了12%。P2P产品运作方式较为灵活,有1个月、3个月、半年不等的运作周期,不过没有资金托管。“钱是直接打到和平集团银行账户里去的。”上述理财经理称。

事实上,外界对于和平集团的选址及经营一直质疑不断。早在2015年11月,一家名为“红商网”的网站曾两度刊文,称“和平莱茵广场”“在招商过程中因位置偏僻问题致使招商缓慢”“内部有很多客户合作款项未结,导致项目内外纠纷繁多”,“与其中产阶层家庭、商务人群的定位不符”。其甚至认为,和平集团“商业开发经验不足”“同质化竞争严重”。

英大信托在回复媒体时曾称,“力争一年内解决问题”。考虑到“梅陇镇伦敦城”最早要迟至2020年竣工,上述时间表似不可行。记者曾就上述情况与英大信托方面取得联系。但截至本文刊发时,该公司尚未作出回复。

【信托要闻】上周信托成立规模103.32亿元 平均预期收益率7.03%

       最新统计显示,上周(2月5日-2月11日)共有25家资产管理公司成立了63款集合信托产品,其中,34款公布了成立规模,平均成立规模为1.64亿元,按平均规模测算,上周成立的信托产品总成立规模为103.32亿元,环比减少33.48亿元,降幅24.47%。其中,光大兴陇信托成立的“致恒铂金14号证券投资信托”募集资金规模最大,达到6亿元。

从信托产品预期收益率看,上周共有40款新成立产品公布了期限,平均期限为20.45个月,环比减少0.44个月。其中,上周共有27款新成立产品公布了预期收益率,平均预期收益率7.03%,环比下降0.39个百分点。
从信托类型来看,证券投资信托成立了21款;其他投资信托成立了17款;贷款类信托成立了9款;权益投资信托成立了6款;债权投资信托成立了5款;组合投资信托成立了3款;股权投资信托成立了2款。
此外,在信托产品到期情况方面,上周共有17家公司的37款信托产品到期。其中,证券投资信托17款;贷款类信托6款;组合投资信托4款;其他投资信托3款;权益投资信托3款;债权投资信托3款;股权投资信托1款。
特别提示:1月29日-2月4日当周,信托产品成立数量修正为120款,平均成立规模修正为1.14亿元,按平均规模测算的总成立规模为136.80亿元。

上周信托产品成立规模前十名:

【信托要闻】信托融资成本上升至13% 部分房企寻求海外融资渠道

      近日,银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

     (一)信托融资成本上升至13%

一位信托业人士告诉本报记者,因为其他融资渠道都“堵死”了,现在百强房企的信托类融资利率已经到了11%,而非百强类的房企融资成本已经到了12%-3%了。而未来房企信托类融资成本是否会进一步上升,该人士则表示不确定,因为每年的年底资金面都比较紧,成本上升也是很自然的事情。

(二)碧桂园、龙湖、泰禾等房企寻求海外融资

据相关媒体的不完全统计,进入2018年以来,碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告称拟发行或已完成发行美元债务。其中,碧桂园于1月10日发布公告,拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据,利率分别为4.750%和5.125%。

泰禾也发布公告称,将在境外公开发行美元债券,募集资金不超过10亿美元。首次发行的4.25亿美元债券,利率已经确定:3年期票面年息为7.875%,5年期票面年息为8.125%。此外,华南城的2.5亿美元7.25%的3年期优先票据发行完成。

对此,严跃进表示,部分当地方企业资金面状况开始恶化,积极开拓新的融资渠道也是必然的选择。而对于境内和境外的融资来说,成本方面关键看影响因素。目前,海外市场受到加息等各种影响,资金成本上升是必然的。且风险在于,海外融资往往要受到更严苛的审批,所以融资方面的流程是比较长的。而百强房企与部分商业银行有战略合作的,在融资方面反而具有优势。