手把手投资攻略：怎么给抵押物估值“挤水分”？

　　来源：大话固收　　

　　本文仅讨论个人投资者如何运用公开信息复核抵押物价值。

　　这两天群里比较活跃，有投资者聊到自己做的项目，尽调里写的房产抵押物价值4个亿，雷了后发现才值6000万，不足以覆盖融资，也有人认为这其实是个普遍现象（？）。

　　抵押物估值偏高确实普遍，毕竟估值机构也要恰饭。但把6000万估到4个亿，这水未免就注得太过了！

　　个人投资者不像机构有一大堆数据参考，担心抵押物估值过高的，掌握一定的手段，对抵押物价值稍微复核一下，心里也能多少有个谱。

　　至于究竟怎么看？来来来，先看这张图（点击可放大，无水印版私聊小固获取）：

　　图看上去内容多，其实不难。一般来说实物抵押物主要就是土地抵押和房产抵押，少量其他实物抵押项目，例如黄金、翡翠、艺术品，这类抵押物无法真的看到成色，价格波动也比较大，除非比较熟悉，一般投资者还是不建议太看重。

　　土地抵押　　

　　土地抵押的判断分几步走：

　　第一步是看土地的基本情况：位置离市中心有多远？城投抵押的土地，是划拨用地还是出让地？注意，划拨地是政府直接注给城投的，如果出让要重新走招拍挂流程，自然比不上出让地；

　　然后是看土地开发程度如何，是生地（荒地）还是熟地（已完成平整，有基本配套）？

　　土地的性质至关重要，是住宅用地，还是商业用地，工业工地？土地性质的关系，小固在《政信信托为什么不卖地还款》中详细讲过，看下图：

　　最难的是确定土地价格。土地价格怎么查呢，有些数据网站可以参考使用，比如3房网，土流网等土地资讯网站，去获取当地的价格信息，好处是全国性的，可以选城市去查询。不过详细的交易结果数据现在可能要收费了。最权威的，是通过各地的国土资源局、或者自然资源局，有的地方是把交易信息统一放在公共资源交易中心网站上，一般在土地资源成交结果频道里可以看到定期发布的数据。这里举个例子：

　　拿某项目举例来看。按照尽调给出的数据，评估机构给出总价23091万元，单价3595元/㎡。下面是评估报告里的内容：

　　打开当地公共资源交易网，找到土地成交频道如下图

　　耐心翻看一下最近半年内的成交信息，找找土地性质一样，容积率相差不大的地块。看到近期有一块附近土地出让成交信息，成交单价为2429/㎡。

　　两个地方直方行走距离为2.1公里，直线距离不足1.5公里。

　　项目抵押土地的评估价接近3600元/㎡。作为参照，后面这个近期出让地近2430元/㎡。从区位上来说，在一个县级市里，后者所在位置更接近市区且附近业态成熟一些，按理来说后者地价会更高。但是尽调报告里给出的抵押物评估数据高出了近50%。

　　房产抵押　

　　房产抵押对个人投资者来说相对容易，一般买信托的人基本也投过不少房产，按照买房的思路来考虑就可以。

　　特别是对于住宅型房地产抵押，最重要的当然是位置；然后查查附近小区房价，注意要对应不同类型，有的尽调报告用附近别墅的房价来估算你高层抵押物的价值，这明显就不合理；此外，适当考虑一定的品牌溢价，比如保利、万科这种，就肯定比同区域本土小开发商价格高出一定水平。但是估值的时候，尽量保守考虑淡化品牌溢价。

　　稍微麻烦一点的是商业房产抵押。商业房产抵押常见的有公寓、写字楼、底商；公寓一般来说，方式跟住宅一样都是通过房产网站就可以查询，写字楼的话，不妨去链家网查一下每平米租金如何，是不是有大量空置出租；小区的底商往往是店铺，有时候搜房网、链家上面查不到租售信息，那么到58同城、赶集网之类，找一找店铺转让价格，都可以作参考。

　　还有一种方式，就是可以在网上找找附近中介的电话，一个电话可以问清很多事情的。

　　市场化考虑问题　　

　　为什么小固提倡用“公开渠道”查询的信息？道理很简单，公开渠道是最市场化的渠道。抵押物真正发挥作用时，项目往往已经雷了，要把抵押物放到市场上卖掉。那么市场上查询到的价格，就可能是最贴近的价格（去掉时间权重）。

　　这个“市场化考虑”还有一层意思是，在抵押物估值阶段就要考虑你的交易对手。抵押物体量越多货值过高，看上去越足值，但可能接盘者也越少；抵押物除了价格这个维度，还要考虑流动性，以及处理时的复杂程度。就像之前推文《太阳新天地》的例子中，最后以4.5折拍卖价卖掉，一大批金融机构债权人欲哭无泪。

　　对个人投资者来说，如果能够做到以上程度的排查，再考虑考虑极端情况下的处置问题，对抵押物的价格也就能心里有数，至少能够方便地判断不同项目的抵押物优劣。“价值6000万，估值4个亿”的坑，也自然就不会轻易跳进去了。 

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责任编辑：唐婧