【投教科普】房地产私募基金投后管理的主要内容（二）

(一)公司运营

公司经营状况的关注点包括公司经营方式的变化、股权的变动和高级管理人员的变动情况等。

1.经营方式的变化投资期间,被投资方的经营活动应保持一定的稳定性,这有利于保障投资风险在相对可控范围之内。一般来说,被投资方经营方式的重大变化包括但不限于转股、改组、合并、分立、合资、合作、承包经营、租赁经营、委托经营、主要资产托管、经营范围和注册资本变更等。在股权投资的情形下,如果被投资方的经营方式发生重大变化,投资方一般会在第一时间知情,并可以根据风险大小采取相应的应对措施,如投资方认为该经营方式的变更足以影响投资方的投资安全,投资方可以行使相应的否决权或要求退出等。在债权投资的情形下,投资方很难及时获取上述经营方式变化的信息,但上述经营方式的变化很可能影响投资方的权益。投资方除在《投资协议》中要求享有相应的知情权外,投后管理中还应根据上述事项的影响程度要求被投资方落实相应的债务清偿责任,或者提前清偿,或者提供投资方认可的补充担保。

2.股权结构的变动

这里股权结构的变动仅指股权结构的变动导致被投资方的实际控制人的变动或其持股比例发生变化。被投资方的股权结构在某种程度上反映了实际控制人的控制程度,若投资期间被投资方的股权结构发生变化,投资方不论采取何种投资模式,都应享有知情权,在股权投资下,甚至还享有相应的表决权。对于股权结构的变动,投资方应关注被投资方的实际控制人是否发生变化,因为实际控制人的变动可能会影响公司的经营理念和风格。如果被投资方的实际控制人经营理念和风格比较稳健,则投资方的投资风险就相对较小;相反,如果被投资方是由扩张型或激进型的实际控制人管理,则投资方的投资风险就比较大。对于投资期间被投资方股权结构的变动,投资方在短期内对其利弊可能比较难形成判断。如果无法获得内心确信,在维护现有的投资保障措施之下,可通过其他方式进行调整,如重新协商、要求补充相关保障条款,甚或是要求在不承担相关责任的前提下提前退出。当然,如果投资方在《投资协议》中对此类事项有相应的约定,投后管理人员只需按照约定执行。

3.高级管理人员的变动

投资某种意义上就是投“人”。一个再优质的项目,如果没有好的经营管理团队,最终可能被开发成一片“烂尾楼”。所以,高级管理人员的变动与否对投资成败也会产生影响。这里所说的高级管理人员主要是指被投资方各个部门的主要负责人,这些人的执行力对被投资方的发展和项目的运作起着关键性的作用。原则上,在投资期间,除非发生不可抗力,被投资方的高级管理人员应保持一定的稳定性。如果高级管理人员发生变动,投资方应有权在第时间知悉并了解原因,投后管理人员应评估其影响程度,并作出及时的反应,同时需要关注被投资方釆取了何种应对措施,是否有调动或新聘相应岗位的负责人,此类人员的管理执行力如何。

4.重大合同的签订和履行情况

企业的经营事项一般都需要通过合同体现出来,所以,关注被投资方签订的重大合同是投后管理的重要内容之一。首先,投资方应享有相应的知情权,即被投资方应将拟签订的重大合同事项主动向投资方进行披露,投资方获悉后,判断是否有必要审核合同的具体内容。如果认为该合同事

项可能对本次投资产生影响,尤其是有关投融资方面的事项,则投资方应有权审查合同的具体内容。这种情况下,投资方应首先关注合同事项是否属于投资方享有一票否决权的范畴,如果属于,则投资方有权要求召开董事会决议行使相应的权利;如果不属于,则应重点关注合同事项可能给被投资方经营管理造成的影响程度,并了解其相应的资金安排。在审查合同时,也需要关注是否存在相关法律风险,必要时提供一定的建议。当然,除非合同的签订和履行会给投资方造成巨大风险,关注合同的签订和履行不能影响被投资方正常的经营活动,不能干预被投资方管理层的最终决策对房地产开发企业来说,经营管理中涉及的合同主要包括以下两方面:

一是围绕房地产项目开发建设方面的合同,如国有土地使用权出让合同、设计合同、建筑工程施工合同(包括总包合同和分包合同)、商品房销售合同等;

二是企业经营管理层面的合同,如员工劳动合同、股权激励合同、项目合作开发协议、收购合同、借款合同(包括金融机构和非金融机构借款)、抵押合同、采购合同等。一般来说,对于合同金额超过一定标准(如200万或500万,可以根据投资金额大小确定),应属于重大合同的范畴,投资方应予以关注,并形成相应的记录。

(二)项目状况

项目运作好坏直接关系到房地产企业的经营成果,也在根本上影响投资是否安全。一个房地产项目从拿地到全部验收交付一般会持续3-5年,投资方进入时间和投资期限的不同,可能影响投后管理中对项目的关注点和关注程度。但是,无论投资方从项目开发的哪个阶段进入,都有必要对整个项目进行了解,并根据项目进展情况判断投资是否能够安全退出。项目状况主要包括工程开发建设及后期项目的销售情况。

在获知有关工程方面的资料时,投后管理人员需要更多的与工程部门人员接触,并通过该部门人员获得其他有关工程方面的资料。在开展投后管理之前,对于所投资的项目,投后管理人员需要获取该项目的平面规划设计图,其涵盖的信息包括规划设计的用地面积、总建筑面积、容积率、楼栋分布和楼栋号等,并对项目现场进行巡查,做到对整个项目心中大致有数。不管项目在投资时达到何种状态,投后管理人员都应获得一份《项目关键节点表》,了解整个工程的各个节点,为更好地开展投后管理工作做准备。

如果被投资方相关业务流程并不规范,可能在项目操作上比较粗放,如在拿地之前并没有相关的计划安排。这种情况下,投后管理人员就无法获得项目各个节点的计划时间,这就导致无法与实际的时间节点进行对比。这样,投后管理人员需要重点关注实际的节点时间,并结合项目实际的开发建设进度和房地产开发各个阶段一般的持续周期进行一定的预测,然后将预测与实际情况进行比对,寻找差异。需要注意的是,在项目开发建设周期上,除非特别的原因,房地产开发企业一般会尽快推进工程,以减少资金的沉淀成本和未来不确定性的影响。

此外,投后管理人员根据投资时间,应重点关注以下几个节点:

一、签订国有土地使用权合同,这涉及土地价款的支付义务,该笔金额往往很大,需要考察被投资方是否有相应的资金安排;

二、工程开工,这可能就意味着被投资方需要根据工程施工合同确定工程款的支付进度;

三、取得商品房预售许可证,在此之后,项目对外销售可以获得相应的预售收人,这时,可以考察项目的市场反应情况,从而预测项目今后一段时间的销售和回款情况;

四、工程主体封顶,一般情况下,主体封顶后,被投资方可以办理银行按揭贷款的回款;

五、完成竣工验收,被投资方一般情况下需要结清相应的工程款,所以工程款的支付会有所增加。

总之,在《关键节点表》的处理方面,要注意各个时间节点对被投资方现金流可能产生的影响,以及被投资方采取的应对策略。

如果需要对工程方面考察得更细致,投后管理人员还需要获得一份项目工程《施工计划表》,然后对项目实际的开工进度行跟踪和监督。如果发现存在较大的时间间隔,就需要及时分析原因及可能产生的影响。

当然,在明确施工计划的基础上,接下来需要关注的是工程款的支付情况。经营规范的被投资方除了对施工计划进行有序的安排外,对工程款的支付也会有相应的安排,这种情况下,投后管理人员可以获取一份《工程款支付计划表》。一方面,投后管理人员可以根据建筑工程施工合同中约定的工程款支付节点,来估算工程款的支付时间，一般情况下,施工方建设到一定楼层时,建设方有义务支付总合同金额一定比例的工程款。但是,有时也存在着例外。如果被投资方比较强势,可以争取到更为优惠的施工价款,甚至施工方先垫资建设,被投资方到工程主体封顶时才支付相应的工程款;或者是被投资方选择由自己相关联的施工队建设,相应的施工合同仅是为了登记备案之用,故不能作为投后管理人员判断工程款支付义务的依据。这种情况下,投后管理人员只能与工程人员和财务人员进行沟通,明确被投资方项目工程款的支付方式,然后对《工程款支付计划表》相关内容进行修正。

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