【投教科普】房地产私募基金投后管理的主要内容（一）

在投后管理过程中,投后管理人员除了实时关注与被投资方及本次投资相关的重要信息外,还需要对获得的相关信息进行必要的分析,总结问题,得出结论,并采取有效措施解决问题。总的来说,投后管理应关注的内容可以概括为以下几个方面:

(一)宏观政策

宏观政策影响着投资项目销售的大环境,包括相关的政策法规和市政动态(如图1所示)。当前,为了防止房价过快上涨,中央政府的调控力度不断增强,可以说,政策变量对房地产市场的即时影响较大,政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展的“硬拐点”,政策法规信息通过网络或报纸上的新闻报道即可及时获取。

图1

市政动态主要是指被投资方所在地最近一期审批通过的城市总体规划设计方案和控制性详细规划设计方案,市政动态信息可以从政府相关部门网站或当地规划部门获取。关注市政动态,通过标注投资项目在当地的具体区位,可以直观地判断所投资项目是否处于区域发展的轴线或发展带,是否具有交通可及性,是否有植被、山脉、河流等自然景观,是否有人文景观,周边是否有商圈、医院、学校、机场、银行、车站等公共配套,这些都是影响销售价格和销售预期的关键因素,即未来的“卖点”。

一般来说,政策法规和市政动态在短期内具有相对的稳定性,如果投资期限较短(尤其是小于一年),上述因素可能并不会发生较大的变化,投资方在前期已经完成相关的尽职调查的前提下,投后管理人员应重点关注在投资期间上述因素发生的变化及其影响程度。

(二)市场环境

市场环境是从狭义的角度而言,包括纵向市场和横向市场(如图2所示)。纵向市场是从供需的角度分析投资项目的开发前景,主要是对宏观经济环境和市场现状的研究,其评价的三大指标包括需求指标、供给指标、交易指标。具体而言,衡量需求指标的常见要素包括地区经济发展规模和发展能力、城乡居民储蓄存款和城镇居民人均可支配收入、常住人口和城市化率;衡量供给指标的常见要素包括当地房地产投资额、房地产投资占比、土地交易情况、楼面地价、商品房新开工、施工和竣工面积等;衡量交易指标的常见要素包括商品房销售面积和销售额、销售均价等。

图2

横向市场则关注所投资项目在空间上的竞争力。现阶段,国家相关部门发布的影响房地产供需状况的经济数据往往只是年度数据,投资方要获取更为详细的宏观经济数据可能比较困难,成本也较高。所以,除非是跨越一个经济年度的投资,在市场环境中,投后管理应将重点放在横向市场方面,如关注所投资项目周边土地的供应情况、竞争楼盘的分布、基本信息、销售、社区配套等,这些因素在投资期间发生变动的可能性较大,但与此相关的信息也相对容易获取。投后管理中,投资方可以根据尽职调查阶段收集的相关资料,继续从以下几方面进行跟踪调查,关注哪些因素发生变化,并分析可能造成的影响,尤其是工程进度、销售价格、营销措施等因素的变动将对投资项目产生更大影响。

文章及图片来源：网络，如涉侵权，请联系我们。