长江国弘基金与美国臻上集团合作推出REITs产品

著名PE长江国弘投资基金将与美国臻上集团联合发起国弘臻上不动产REITs基金产品。

这次长江国弘基金推出的国弘臻上专项资产管理计划的期限为3到5年，投资标的为臻上集团旗下皮尔公寓大厦，基尼公寓大厦，布鲁克林公寓大厦及阿奇斯通公寓大厦。

国弘臻上产品采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类。优先级为低风险的投资人;针对中高风险偏好的投资者次级部分。存续期内，投资收益先满足优先级投资人，后将剩余收益分配给次级投资人。产品总规模3.4亿元，优先级和次级按6∶4比例发行。

CRC研究中心分析师严贤认为，国弘臻上REITs产品优先级收益已基本确定：首先，作为基础资产的四栋公寓大厦评估时间为2015年底，一年多审批时间的增值将会直接分享给投资人;其次，目前四栋资产租金的出租率达到92%,由于优先级和次级的比例是6∶4，可以保证优先级收益。此外臻上集团作为美国白领公寓的龙头，各方面资质都有保障，四栋公寓大厦租金上涨趋势基本锁定。

国弘臻上REITs产品的退出方式，包括上市退出，以及按市场价格出售给第三方实现退出。产品存续期间，优先级及次级投资人均可按比例及协议价出售回给美国臻上集团。

严贤指出，与海外大多数REITs产品交易机制不同，国弘臻上产品的分级结构则使投资变得更灵活。优先级投资者获取物业租金带来的固定收益，类似于持有商业地产抵押贷款支持证券，由物业增值带来回报更像附带了一个认股权证，而次级则像是一个在交易所挂牌的Pre-IPO产品。

著名金融分析家杜丽虹指出，长江国弘投资基金在创新业务的开拓上力度一直比较大，较好地识别了当前物业经营的资金饥渴。通过这样一个融资工具，能绕开目前传统融资模式的障碍。对于很多愿意尝新的投资者是一个不错的选择。

杜丽虹指出，REITs有比较明确的分红机制，相比过去的账面浮盈，确定性的分红更为实在。“此次长江国弘投资基金在投资者进入门槛、分红、退出机制等内容上都符合标准的REITs模式。未来不排除各个金融机构将对这个模板进行复制”。

臻上集团未来物业的来源模式将会是基金收购、开发商定制、整体租赁、品牌输出加盟的组合策略。由于臻上背后有长江国弘基金雄厚的资本背景，资金来源不是主要问题，臻上关注的是，如何在规模化发力的时候，臻上成为消费者真正喜爱的品牌，一个都市白领真正向往的年轻家园。