通江投资集团张保国畅谈2017年中国地产发展新格局

近日，由华本企业家俱乐部主办的第八届中国地产领袖年会在京盛大召开，国内知名经济学家，地产界、金融界领袖精英汇聚一堂，围绕今年的主题“变与不变——中国房地产的新环境与新选择”展开了深度交流。活动现场，著名经济学家哈继铭、余永定、周天勇、姚余栋、管清友等齐聚一堂，结合理论与数据，对2017年宏观经济的调整走势做出了判断和解析；盛世神州基金董事长张民耕发布了《中国海外地产投资报告》，路劲集团董事局主席单伟豹分析了当下地产行业的投资机遇，通江投资集团董事长张保国作为特邀嘉宾，也出席了本次活动，并发表主题演讲。

（第八届中国地产领袖年会现场）

2016年，中国房地产市场跌宕起伏，上半年减税、降息、降首付等政策频发出台，去库存力度加大；下半年，为了应对去库存带来的房价上涨，政府再次制定多项新政。在此背景下，2017年房地产走势如何备受各界关注。而此次通江投资集团董事长张保国先生在题为《产业链金融背景下的房地产投融资新格局》的演讲中，表达了他独特的观点。

（通江投资集团董事长张保国先生现场发表演讲）

在传统“三驾马车”投资、出口、消费，已转变为深度消费升级及全球化的背景下，张保国表示：较2016年，2017年的房屋销售量将大幅下降，房企融资会更困难。对此，他结合影响房价变化的众多因素进行了剖析。从市场层面看，人口流动、货币超发和城镇化率都是影响房价走势的重要因素：通过数据可以了解到，2016年的人口流动对房价的影响占比在降低，如北京虽然逐步在限制人口进入，但是房价依然在上涨；虽然中国存在货币超发问题，但作为一个以银行为主导的间接融资市场，货币也不能完全解释房价呈刚性上涨的现象。而城镇化率作为房价上涨的背后推手，通过美国和日本的案例可以看到，美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的——利率高，房价跌；利率低，房价涨。日本在城镇化率达到78%之前，不论如何调控房价都是一骑绝尘往上攀升，到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断往下走。中国的城镇化率预计在2020年能到达60%左右，美国和日本的经历可以对中国有所借鉴参考。从政策层面看，土地供应和公共资源对房价的影响也尤为明显。要打破房地产市场的困局，需要从制度安排着手，按照本次中央经济工作会议所强调的，建立平稳房地产市场的长效机制。

谈到未来房地产行业的发展方向，张保国提出地产金融化将是未来的发展趋势。目前，考虑到中国整体的产业格局发展不容乐观，针对产业本身，需要进行有效的引导和整合。一方面，各处于价值底部的产业企业，需要有整合能力的投资机构通过资本的力量进行有效引导，帮助产业发展；另一方面，未来整体产业的发展，要注重对细分产业的整合。具体到地产行业的发展，也将体现在轻资产化、证券化和供应链金融三个方面。以文旅地产为例，伴随着消费趋势从功能性消费转向品质消费，消费者的习惯已经从过去的“上车睡觉，下车拍照”，转变为更为明显的“体验式消费”。品质提升为标志的消费升级也将改变地产行业的发展趋势，运营者需要更加注重对内容运营的思考，从过去单纯的资源依赖过度到复合产业驱动，并更加重视多元化的联动。

（通江投资集团董事长张保国先生接受腾讯地产专访）

据悉，中国地产领袖年会迄今为止已经成功举办了七届，由刘晓光、任志强、冯仑、孟晓苏、张民耕等具有中国地产界影响力的领袖企业家们联合提倡成立，每到岁末年初，数百位行业大佬、政府要员、学术权威、金融专家齐聚一堂，见证中国房地产市场发展的同时，致力打造国内地产界行业共享的高效平台，携手推进中国房地产业的健康发展。