歌斐资产地产金融道与术

来源:东方财富网 2015-10-13 16:06:23

摘要
歌斐资产地产团队合伙人谭文虹最近几年一直都在思索:如何平衡地产投资的“道”与“术”,所谓“道”,即地产投资理念,而“术”则为投资策略。近日,歌斐资产管理有限公司(以下简称“歌斐资产”)宣布,正式开启国内第一个商业写字楼收购项目——歌斐中心的对外招商工作。作为公司旗下房地产基金涉足的首个商业写字楼项目

歌斐资产地产团队合伙人谭文虹最近几年一直都在思索:如何平衡地产投资的“道”与“术”,所谓“道”,即地产投资理念,而“术”则为投资策略。

近日,歌斐资产管理有限公司(以下简称“歌斐资产”)宣布,正式开启国内第一个商业写字楼收购项目——歌斐中心的对外招商工作。作为公司旗下房地产基金涉足的首个商业写字楼项目,歌斐中心目前还处于建设过程中,预计明年6月份竣工交付使用。

此前,歌斐资产地产业务仅涉足国内房地产新房住宅市场,未曾触及商业楼宇领域。此项收购运营事件,让不少业内人士猜测,歌斐资产此举是否意味着公司地产业务的重心转移?

“市场在变,环境也在变,我们不能守旧。所以我们必须一边前行,一边反思。”作为歌斐资产地产团队的掌门人,谭文虹告诉《中国房地产金融》,在投资理念不变的前提下,想要保持前行的势头,则势必需要大胆地创新与多角度的探索,为客户提供更多的可持续性收益。在她看来,资管人拿到钱投资出去只是大幕刚刚拉开,能够全身而退,方是资管人的落幕之姿。

打造金融界的Google

歌斐中心大楼位于黄浦区世博滨江地区,这一地区隶属于黄浦区未来重点发展的五区之一,其他四个区域分别为人民广场、新天地、豫园、打浦桥。据黄浦区金融办副主任刘恕介绍,截至今年上半年,仅黄浦区这一地区就拥有上海市认证的跨国公司地区总部总数的10%,是典型的跨国公司总部集聚地。这些跨国公司所带来的涉外经济已为黄浦区带来48亿元的税收,同比增长3.1%,占比41%.

歌斐中心作为该地区的又一顶级甲级品质写字楼,未来将集合众多金融资产管理产业链上下游企业,并有望成为黄浦区的另一时尚金融界办公地标。不过,作为这座商业中心的主人,歌斐资产则更希望将其打造为“金融界的Google”。

众所周知,作为全球创新企业中的翘楚,Google公司办公环境的创新、自由、人性化程度之高,颇受瞩目。如果全球创新企业办公环境有排名的话,Google排第二,估计没有哪家公司能排第一。

同样,歌斐中心打造的目标虽然是资产管理行业的集聚之地,但是将有别于上海陆家嘴那些高楼大厦内森严的保安系统、严密的身份登记制度,外加金融机构那种拒人千里的高冷范儿。

谭文虹告诉《中国房地产金融》一个颇有人性化的细节设计,足可见证歌斐中心学习Google的诚意。据悉,在歌斐中心楼下已经预留了一部分商业面积,目前正在寻找日本或者中国最好的商业团队来经营。这些商业面积用来做什么呢?“我们可能会在里面开辟一个托管小孩儿的地方,一旦白领爸爸妈妈们的孩子没人可以照看,他们可以放心地把孩子放在这里,由我们来帮你搞定几天。”

说到这里,谭文虹微微一笑,“我希望这里可以变成一个有温度、有温暖、有品质的资产管理公司集聚地。”当这栋楼带给客户以良好的用户体验时,它还以自己特有的灵魂,让人们感受到人情味。

居安思危下的应变

当然,谭文虹表示,歌斐中心虽然是歌斐资产收购运营的第一栋办公楼,但是绝对不会是最后一栋。“写字楼只是我们的一个领域,在其他的领域,我们也会在合适的时机,以合适的团队去推进。”

在过去的几年中,住宅领域占据了歌斐资产很大的投资业务板块。这也与国内住宅市场的兴旺不无关联,公开数据显示,2013年中国新增新房成交量约为8万亿,2014年则约为7万亿,2015年仅上半年约在3万亿左右。虽然新房市场仍然存在大量的交易,但是从投资者角度来看,其利润空间却已经出现缩水。

当地产市场全面进入大调整的当下,也需要用更锐利的眼光去发掘新的业务机会。也正是基于上述这些背景,才于去年年底正式启动整体收购歌斐中心这一项目。在这位干练的女性眼中,收购歌斐中心或者说收购办公楼宇,是一个非常典型的地产白银时代的新投资机会。

“虽然房地产市场有很多调整,但是仍然有很多机会,只不过投资的面貌会发生变化。”谭文虹所指的机会,更多指向一线城市诸多的存量资产的运营与盘活机会,尤其在上海、北京、深圳等一线大城市。而这些城市中所日益增多的存量房的盘活机会,也将成为她所在团队接下来重点发掘的对象与标的。

她甚至不无激动地表示,如今已能深刻地感受到某些新的变化,如一线城市完全从一个新房市场进入存量房市场的新时代。“这是一个真正的资产管理时代,通过运营改建带来的增值服务将是未来房地产行业的核心能力。”在这一核心策略之下,歌斐的房地产行业其实也将会面临更多的业务机会。

道不变术多变

最近几年,谭文虹一直都在思索地产领域的“道”与“术”。用她的话来解释,所谓“道”,即为地产领域内的投资理念;而所谓的“术”,则是该领域内的投资策略。“我相信不变的是投资理念,但在策略上,市场在变,环境在变,我们也不会守旧。”

从去年开始,谭文虹和她的地产团队积极寻找新的市场发展机会。有意思的是,虽然国内新房市场看似热度不减,但在国内部分一线城市中,其二手房存量交易则已超过新房交易。如北京、上海等城市中,由于市中心越来越少的新增土地,二手房存量交易已经超过新房的交易。对谭文虹和她的团队而言,这样的局面意味着这些城市隐藏着更多的资产盘活机会。

“住宅市场投资回报率在下降,但是非住宅类市场的投资收益则在提升。”谭文虹对这一市场有着敏锐的直觉,她告诉我们,很多经过市场投资教育的中国投资人正在变得越来越理智,即便国内地产市场面临多次调整,但这一市场依然有着诸多的投资机会。

谭文虹告诉我们,以上海为例,有很多的老旧楼宇,通过重新改建、定位之后,完全可以实现二次招商、招租的运营。“像上海南京东路上那些百货商店大楼,现在往往经营得都不太好,需要重新定位和改造,以实现资产价值的增值。但要完成这些老楼的盘活,一方面要考虑投资回报比,另一方面也要有一支有能力的团队来运作,实现从重新定位,到改建运营,再到招商管理等环节的一系列增值变现。”

对于一线城市的二手存量楼宇的盘活市场规模,谭文虹虽然并未给出具体的数字,但她预测,未来这一市场完全是分享经济和市场资源重新整合的一场盛宴。当然,能否在这场存量盘活的盛宴上取得瞩目的成绩和地位,这既考验着团队对楼宇项目的运营能力,也需要考虑客观存在的时代变迁。谭文虹认为,赋予一线城市中的这些老旧楼宇以新生命的光辉,这并非一桩易事。

“中国经济体量发展到一定阶段,未来越来越成熟的地产市场中,商业和写字楼市场会有越来越大的发展空间。”谭文虹认为,因为住宅已出现区域平衡,所以从这个角度来说,房地产未来不一定是收益巨大的市场,但未来的房地产投资一定会趋于更理性的发展。