李晓东：未来房地产运营商或将取代投资商

房讯网讯 7月23日，在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上，迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东参与了主题为"强监管之后的金融与地产：松紧的平衡术"的讨论环节。

李晓东表示，技术进步给房地产市场带来了很大的变化，中国的新房市场正逐步的向存量市场转化，未来运营商或将取代投资商。

以下是交流实录：

主持人：目前的限购、限价各种限制性的措施，是在不迟于2018年底会有所放松？还是2020年之前都不会有放松呢？政策放松的时间是1年办之内，3年半之内放松，或者没有困难，还是2年半放松？

李晓东：因为刚才这个问题，是一二线城市现在做的事，三四线城市现在重点不在限制，而是如何去库存。如果回头看一二线城市的话。我的感觉，目前的政策，各个地方执行的力度确实不太一样。整体来说，按照主持人给的几个答案里面，我偏向于说如果是限购的政策，随着这两年的一二线城市的供地有些恢复。限购在3年半以内一定有放松。但是贷款的控制，我觉得可能持续的时间会长一点。

主持人：自己未来3年最想做的是什么，跟地产或者金融相关的？

李晓东：首先还是做金融方面。这几年，一年大概有1/3的时间，没有在一些公司的具体业务中，也有更多的时间思考行业宏观的变化。我觉得现在几个趋势，确实跟以前是越来越不一样了。房地产跟现在很多的技术进步、IT、互联网+。我记得前年的时候，大家谈得比较多的是"互联网+"的事情。

其实可以看到，这给传统的房地产带来了很大的变化。一个是像原来我们的商业地产，这两年随着互联网空间，很多的交易，不需要面对面了，把很多展示的场所放到线上。这中间必然有业态走向了夕阳行业。还有跟电子商务相关的物流和仓储也有很大的提升。我们到美国去看，很多的基金公司就是在乡下，美国很多大公司的总部也放在乡下，包括谷歌。这样的业态，带来的投资机会的变化，也是非常大的改变。

原来中国的市场是新房的市场，是增量的市场。在这个市场里面，应该说，中国占全世界新房市场一半以上的比例。我记得以前美国和日本，万科在销售额达到1千亿的时候，已经是全世界最大的房地产公司。今年突破5千亿的公司不只一家，所以我们的新房市场，一直一马当先，但是逐步的向存量转化的过程也在发生。

在新房市场占主导的时候，很多的房地产金融创新是来不及跟上的。很多房地产的资产证券化，都是针对存量市场。我自己看中在现在这种市场急剧波动的情况下，还有一个资产的全球配置。因为我个人的兴趣爱好和我对市场的看法，我觉得中国现在运营商要取代投资商，我们很不幸，我们就是投资商的角色。

中国下一步随着房价不断的攀升，特别是地价也在上升。未来作为基金的话，很难合理算出投资回报，现在更多的是看相其他的价值洼地，在全世界范围内做资产配置。由于今年外汇管理各种政策的变化，好像谈的人少了。但是，我觉得未来的3年，我还是鉴定看好这个领域里面，资产的全球配置和海外地产的投资，这是我未来3年会关注的。