悦合广场烂尾危机

◎文/CBF记者 董晓寒 郁风

销售下滑、融资收紧,持续低迷的楼市已令一些城市的中小开发商资金 链紧绷,甚至出现因资金断流而面临楼盘“烂尾”的危机。

“本来是为了结婚买的房子,结 果交房期限现在都过去半年多了,房子 依然遥遥无期。”日前,上海（楼盘）嘉定悦合国际广场的一位业主愤怒地告诉《中国经贸聚焦》记者,“我看了新闻才 知道,楼盘不仅停工了,还已经被法院 查封。”

地处上海嘉定区曹安商圈的悦合国际广场,由1幢甲级写字楼、3幢LOFT公 寓和1幢综合商业楼构成,总建筑面积达22万平方米。上述业主购买的便是其中 的LOFT公寓。原定2013年12月31日交房,但包括他在内的四五百户购房者等 到的却是延期交房通知函。非但如此, 该项目还已于今年6月1日停工,更因与 浦发银行(600000,股吧)等多家金融机构的债务纠纷, 而在去年9月22日就被申请查封。

本刊记者经查阅上海工商局资料 发现,开发商上海悦合置业有限公司 (下称悦合置业)法人代表相迪龙 实际控制的关联公司多达十余家,这些公司之间存在大量相互担保、相互借贷 关系,并涉及部分房地产基金、信托项目。除悦合国际被查封之外,相迪龙本 人也在去年年底被法院限制出境。

目前,悦合置业与部分业主协商订立的《预售合同补充协议书》中约定, 将于今年12月31日前交房。同时,悦合置业赵姓副总表示,“公司资金链断掉后,我们正在和一家央企谈并购事宜, 虹口区有两个项目也准备转让,公司杭州（楼盘）项目如果有回款也会及时支援这个 项目。”

但业主普遍担忧,悦合国际尚拖欠施工方大笔款项,楼市又不景气,央企并购等事宜也存在较大变数。“指望今年底交房恐怕只是痴人说梦。”

安家上海梦碎

悦合国际业主提供给《中国经贸 聚焦》记者的一份申诉书中称,2012年6月,上海商品房限购政策收紧,规定 非沪籍单身人士不得购买普通商品房。当年年底推出的悦合国际LOFT公寓打出“不受限购、限贷影响”字样,吸引了多数外地人的目光。

属于商住两用的该楼盘地理位置甚佳,“附近有地铁13号线和在建的14号 线。”销售人员表示,“LOFT户型也 很受年轻人青睐,4.5米挑高,买50平方 米相当于买100平方米,很划算。上面住人,下面活动、休闲,非常方便。”本刊记者查阅上海房地产交易中心官网也发现,该地块属商办地块,自 2009年11月2日起,产权只有50年。

“商住两用的楼盘虽然不限购、不限贷,但不能使用公积金贷款,只能商业贷款,所以我们背负了很大压力。” 有业主对本刊记者称。据了解,商住两用房的贷款期限一般不超过10年,贷款 利率为普通住宅的1.1倍,首付也远高于普通住宅的30%,在50%左右。税费、 水电煤、物业费用等都是适用商业标 准。“很多家庭倾其所有、东拼西凑, 才凑够了大几十万元的首付,一些人还 是全额付款的。”据悉,悦合国际LOFT 公寓房型多在五六十平方米左右,每平 米价格超过2万元。

饶是如此,他们的上海居所梦还是遭遇了当头冷水。

7月17日,《中国经贸聚焦》记者来到悦合国际项目所在地,在这处号称“西上海首席城市综合体”的项目周 边林立着数家超大型批发商场,来往车辆络绎不绝。但招商营销中心牌下的售楼大厅却大门紧闭,里面空无一人。

在一旁的施工现场记者看到,规划中的几幢大楼已经完成了框架建设, 但是外墙还没有铺设,仅LOFT公寓部 分外立面的玻璃幕墙已经安装好。印有“上海隆盛”字样的塔吊矗立在建筑空地上,现场到处堆放了各种施工机器和建材,垃圾污水遍地。

“施工队6月份就撤走了,现在还没有接到上面通知要复工的消息。”在 工地值班的施工总包方上海隆盛建筑工程有限公司(下称隆盛建筑)周师傅称,“水电煤和通风、消防、空调等管 道都没有铺设,电梯也没有运进来,楼梯还没有建。”

他告诉记者,“现在施工方都是带 资建设,开发商至今已经欠了隆盛好几亿。今年春节前后,隆盛就听说对方资 金链可能有问题,当时开发商答应隆盛今年3月份还钱,不过后来没还,又承 诺6月份给,但还是没给,隆盛只好停工了。”

据查,隆盛建筑是上海隆盛投资(集团)有限公司旗下的企业,集团公司总资产近10亿元。该公司官网显示, 除悦合国际之外,其在上海还有多处承建物业。

“隆盛有很多个施工总包项目, 这边一下子就欠了几个亿,压力也很大。”周师傅透露,开发商不给钱,施 工方也没钱付给材料方,因此土方供货 商还曾经找上门来,堵门讨债。

“公司正和一家央企谈判,希望它 能够接盘。原定7月16日央企来做尽职调查,但现在时间又推迟了,具体还需要 问领导。”当记者来到位于金沙江西路1555弄367号的悦合置业办公楼时,该公司营销部袁经理如是说道。公司赵姓副总则拒绝向记者透露任何该项目的进展情况。此前,他曾表示,“只需3亿-4亿的资金进来,工程就能够完工。”

在接受本刊记者电话采访时,隆盛建筑市场部相关人士表示,悦合国际拖欠多少工程款、还差多少资金可以完工都不便透露,但如果资金能够到位,最快2个月就能完工。

“假网签真融资”

去年底收到延期交房通知后,悦合 国际的诸多业主已经深感不妙。他们仔细翻看预售合同“赔偿说明”一项时发现,延期赔偿利率竟然仅为所支付购房 款的日万分之零点一,而一般而言,该数字至少在日万分之二以上。 经协商,双方协定了一份补充协 议,交房日期延至2014年12月31日,在 此之前,按日万分之一点五的利率标准 作补偿。自2015年1月1日起,按日万分 之二的标准计息补偿。同时,购房者可 以单方面解除预售合同,但要给予开发商6个月的款项返还宽限期。

随着项目于今年6月突然停工,业主再次群情激愤。

让他们无法接受的还有,悦合国际因与浦发银行的债务纠纷,已经被申请由闵行区人民法院以财产保全的名义正 式查封,同时,也被徐汇区人民法院以执行需要的名义轮候查封。这意味着, 在开发商将资金窟窿补上之前,这个项目已经不允许继续销售。

更糟糕的是,“由于开发商的不负责任,大部分业主在签完预售合同之后 并没做‘预告登记’,封盘之后,第一债权人成了浦发银行等。”业主们在前 述申诉书中写道。

“网上房地产”显示,悦合国际于2012年10月取得首张预售证,总套数为 1177套,已售套数为1077套。已登记总 套数仅为60套,占已售套数的5.57%, 合同撤销总次数则高达261次。

事实上,该已售套数和合同撤销次数都暗藏玄机。据媒体报道,这个表面 上基本售罄的项目实际上仍有大量房源未售出。在一次购房者与开发商的沟通 会上,该项目销售公司的一位负责人表示:“网上房地产的数据是不准确的。 这个项目的可售面积为15.6万平方米,5 万平方米的LOFT还剩下2.4万平方米未 售,办公楼还有2.5万平方米未售;商业 一共是8万多平方米,出售了一部分并有 2.2万平方米打算租给沃尔玛,现在还有 约4.6万平方米未售。”

有知情人士透露,这个项目中存在大量“假网签真融资”现象,即网上房 地产的数据显示房源已经签约,但实际上这些房源正是变相抵押给了债权人, 开发商有义务在约定时间赎回房源。

而由于项目被抵押,目前只有抵押权人把抵押都撤掉,房源才能办理预售 登记。且工程被查封,也没办法进行预 售登记,或是撤销合同。

上海恒隆律师事务所律师王卫东向本刊记者解释:“开发商可能将部分未网签已销售的商住楼,或是还未销售 的商住楼、商铺等,抵押给银行。前 者相当于二次销售,既卖给了业主,又 抵押给了银行,这是违规的。网签的目的其实就是房管局为了防止以前出现的一房两卖的现象(尤其在房价不断上涨 时)。”

王卫东表示,有关部门如果核实确实存在这种问题,可以给予开发商行政处罚。但业主要追究的是开发商的违约民事责任,与这个行政违规问题无关, 还是需根据双方之前签订的购房合同的相关条款。

上海君和律师事务所律师张颖佩则 告诉记者,“如果没有进行预售登记, 那么在法律意义上,购房者并不拥有该 房的产权,在后期维权时非常被动。即 便公司申请破产清偿,也必须在偿还了欠下的员工工资和福利,税务局、海关等国家机关的税费,和作为特殊债权的 银行抵押债权,以及工程款项后,才能 轮到一般债权人包括业主等获赔。”

嘉定区房产登记处出具的资料显示,悦合国际部分在建工程的抵押权人 为浦发银行闵行支行,债权数额为2.4亿 元。浦发银行相关负责人表示:“针对 该项目,我行已及时通过法律措施,进 行资产保全,目前抵押物足值有效。”

宁波银行(002142,股吧)相关负责人对本刊记者回应称:“我行与悦合置业有委托贷款 合作业务,该项目的变化对我行没有影响。”

同样与悦合置业有委托贷款关系的新华传媒(600825,股吧)也被曝,2013年年报“非金融 类公司委托理财及衍生品投资情况”列 表里,“上海悦合置业有限公司”赫然 在列。新华传媒委托贷款金额为5.74亿 元,贷款期限为2年。抵押物为在建工程 抵押及借款方股东连带责任保证担保。

新华传媒7月7日临时停牌一天, 随后公告称:上述委托贷款的到期日为 2014年8月14日。截至目前,2013年底 之前公司应收悦合置业的利息款项均已 收到。2014年上半年的利息尚未收到。目前其正在办理申请强制执行的相关手续,同时,正与担保方悦合置业及其股 东以及其他相关债权人进一步细化该笔 贷款清偿的具体办法。

混乱的关联公司与相互担保

悦合国际的资金链问题远不止于此。

6月12日,心急如焚的业主曾到嘉定区信访办反映情况,一个月后得到回 复称:嘉定区政府领导已经获悉此事, 相当重视这件事情⋯⋯由于此开发商投 资的项目涉及闸北、虹口等区,因此,可能不是嘉定区一个区政府可以协调 完成的。

回复中提及的虹口项目是指其在上海虹口四川（楼盘）北路的81街坊B地块拆迁及新 建商办综合楼项目。拆迁方是上海赛虹房 地产开发有限公司(下称赛虹房产),悦 合置业正是赛虹房产的股东之一。

根据上海工商局出具的档案资料, 悦合置业的股东结构为上海合鲸投资管 理有限公司持有76%股权,上海宁佰投 资管理有限公司(下称宁佰投资)持有 剩余24%股权。宁佰投资的法定代表人与悦合置业一样,同为相迪龙。

据虹口区住房保障和房屋管理局公示,该地块早在2005年已经由赛虹房产 获得拆迁许可证,但是十年来多次申请拆迁期延长,最近的一起延期是自2014 年4月1日至2015年3月31日止。

虹口项目还涉及一项房地产基金。 据查,2013年8月,上海乾盛誉曦资产 管理有限公司发行了“乾盛-上海虹口 四川北路旧城改造项目”基金,项目介 绍书中提到,“宁佰投资、悦合置业、上海金丽华房地产开发有限公司(下称 金丽华房产)为此项目承担连带责任; 宁佰投资将赛虹房产应付宁佰投资的 2.4亿应付账款(股东借款)为此项目 担保,赛虹房产实际控制人相迪龙为此项目投资人本金及收益承担个人无限连带责任。”

赛虹房产相关人士对《中国 经贸聚焦》记者称,“公司与悦合 置业是关联企业,但只是公司股东之间的关联,与悦合置业并无直接业务 联系。赛虹房产和宁佰投资没有什么 应付账款,而是和金丽华房产有关, 虹口动迁的部分居民安置到江桥,那 里正是金丽华房产旗下的房子,所以有资金往来。”

值得注意的是,宁佰投资亦是金丽华房产的股东之一。后者的法人代表吴建元与相迪龙在去年年底,都经 浦发银行闵行分行申请,被上海闵行区人民法院限制出境。

虹口项目基金还列明,其还款来源包括:悦合国际地上1-3层商铺 和地下1层商铺所有销售款项优先偿 还本投资项目;本项目隶属旧城改造 项目,政府将分批返还土地出让金, 共计5000万元。

赛虹房产上述人士表示:“悦合置业当初确实承诺以悦合国际的 部分销售收入作为担保,但现在看来,悦合置业都自身难保,我们也不指 望它能够进行担保了。基金发行方对此 颇有意见。而赛虹房产的虹口动迁项目 目前只进行到一半,也不可能拿资金填 到那边去。”

受到牵连的不仅有上海的地产项 目,还有2014年4月开盘的杭州昊元之江时代中心。

这一项目的打造者为杭州昊元置业 有限公司(下称昊元置业),宁佰投资占25%股份,上海从腾实业发展有限公 司(下称从腾实业)、嘉兴（楼盘）久珠投资管 理有限公司分别持有50%、25%股份。尽管开发商试图用杭州项目的销售回款 为上海嘉定项目“补血”,但事实上, 杭州项目的销售并不理想。

杭州透明售房网显示,截至7月22 日,之江时代中心纳入网上预售总套数 为1134套,已预售套数为347套。有知 情人士向媒体透露,这个项目同样存 在“假网签真融资”情况。悦合置业赵 姓副总亦承认,杭州项目的真实销售情 况比网上数据反映出来的要差。

记者还注意到,2012年10月30日, 之江时代中心项目引入中航信托,中航 信托-天启308号昊元置业结构化集合资 金信托计划正式成立,悦合置业、宁佰 投资等为该项目提供担保。

中航信托最新发布的资金管理报 告显示,该信托计划实收信托资金6.9 亿元,受托人将1.8亿元用于收购从腾 实业所持有的昊元置业50%股权;1000 万元用于向从腾实业发放流动资金贷 款;5亿元用于向昊元置业发放信托贷 款,用于昊元之江时代项目后续开发资 金支持。

此外,有工商资料显示,中航信托 还曾出资1.3亿元,持有宁佰投资约54% 的股权。

某房地产业内人士称:“公司间大量相互担保、相互借贷,一旦出事,所有相关公司或都 难逃。”

中小房企危局

对于上述错综复杂的关联公司及房地产基金、信托 项目之间可能存在的资金腾 挪,悦合国际业主也表示了 强烈不满。他们在7月12日与 悦合置业代表会谈时明确提 出,要求对方除了说明悦合国际项目的真实销售数字、 已销售房屋预告登记情况之 外,还须披露项目公司真实的债权债务状况,并对传言 的项目资金非法挪用予以正面回复。不过,至今开发商 并未作出回应。

“开发商到底怎么使用预售资金这笔钱,我作为购 房者完全不知情。”一位业 主对记者抱怨称。

根据《上海市房地产转让办法》 的规定,房地产开发企业收取的商品房 预售款,应当委托监管银行监管,专项 用于所预售的商品房的建设。监管银行 对预售款监管不当,给预购人造成损失 的,应当承担连带责任。也就是说上海 早就建立了“预售资金监管制度”,但相关细则却迟迟没有出台。

“如果真的开始对预售制度进行严格监管,在眼下楼市低迷的情况下,对 房企来说恐怕更是釜底抽薪了。”某房地产业内人士表示。

有业内人士还称,此前过度扩张、 融资杠杆较高的开发商正迎来“寒冬”, 尤其是那些中小开发商,它们相比实力雄厚的大型开发商,更易陷入资金链断 裂,楼盘烂尾的局面。今年3月,宁波（楼盘）奉化最大房企兴润置业就出现资金链断 裂,资不抵债。总负债35亿多元,企业 资产总额在27亿至30亿元,实际亏空5 亿至8亿元。此外,从今年三季度开始 至明年,信贷还款趋增,尤其是信托集 中到期,地产商资金链将愈发紧张,巨 额兑付风险正在积聚。

之前,有些悦合国际业主已经提出 退房申请,但近日部分人又要回了这些 申请。在业主自建QQ群里,还有鼓噪说咨询律师后去起诉开发商的。而更多 的人则仍在观望。

“开发商都没钱建房了,还会有钱退房?起诉的话,我们的清偿顺序也排在后面。还是希望政府能够出面,与各方协调,阻止楼盘出现烂尾。”一位业主颇为无奈地对《中国经贸聚焦》记者说。