中城投资路林：房地产步入“金融时代”

中国证券网讯（记者 朱楠）尽管降准、降息等刺激性政策的出现，多少让房地产开发商略微松了一口气，但整个行业却并未真的走出低谷。11月17日，在中城投资/上海国际股权投资协会等联合主办的“2015外滩金融论坛坛·后开发时代的房地产经营升级平行论坛上”，来自房地产业界和投资界的企业家、专家就“后开发时代”这一话题，探讨了房地产业的可持续发展问题。

截止到11月中旬，包括万科、恒大等80家房地产上市公司公布了三季报，其中的数据显示，80家企业中，只有28家企业利润率高于10%，其余52家利润率低于10%，平均利润率8%，这是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

有分析指出，出现房企趋势性利润下调的主要原因是销售难度加大，虽然全国在一二线城市市场回暖，但三四线市场依然处于调整过程中，以价换量在持续。其次，融资成本持续增加，对于企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润。此外，土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。

既然旧模式已经难以为续，那新模式又在哪里？房地产业的可持续发展之路何在？

中城投资总裁路林在发言中表示，“后开发时代”，是经营升级、产业升级的时代。如果说“前开发时代”房地产是以土地增值为核心，那么可以说“后开发时代”房地产则是以经营创造价值为核心。如同其他行业企业成长、产业发展轨迹一样，房地产企业需要经营升级和组织更新，需要精益生产和精细化管理，需要转变重前期轻运营、重投资轻管理的惯性。定位和运营将决定项目、企业的生死存亡。经营升级将重新定义投资能力和管理能力，重估当前企业价值。房地产从“开发时代”走向“金融时代”，“经营升级”“产业升级”是永不休止的课题。

与此同时，路林进一步强调指出，“后开发时代”房地产投资，不仅在传统的二级开发、一二级联动的开发市场，更多的是在二级半、三级市场上的存量盘活和价值提升；不仅在项目投资，更多的是企业投资、资产包投资和产业链投资，以新模式和新业态，重新塑造产业价值，开发和运营并重，将成为经营升级的方向。在房地产经营升级、产业升级进程中，专业投资机构可以发挥独特的作用。它们通过资本服务纽带，通过策略联动投资、并购投资和产业链、价值链投资，“链接”上下游资源和市场（如PE+上市公司），促进企业与企业之间的合作和风险管理，形成产业新格局、新生态。