股市分析：世联行半年报小结！

世联行2018年半年报实现营业收入36.72亿元，净利润2.98亿元，同比分别增长10.04%和4.55%，第二季度单季度实现营业收入22.06亿元，净利润3.26亿元，单季度同比分别增长11.02%和69.79%，啧啧，这个利润增长实在是超预期，利润哪来的呢？看这个表；

交易后服务和资产运营服务收入增长最快，其中对营业收入增长贡献是其中的装修业务以及长租公寓业务，对利润贡献权重主要集中在小贷业务，小额贷款上半年实现收入3.96亿元，同比增长90.94%，基于房产真实交易下的小贷业务和装修业务形成了产业协同，增长迅速，而形成的坏账率却是最低的，所以公司即使在资金压力较大的情况下，也要不断的发行小贷资产计划或者保理业务或者举债，保证金融服务的高速增长化。

资产管理业务板块中，有一个资产投资服务项目，是这么介绍的，资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要集中在华东地区，项目累计达到18个，管理资产总值逾60亿。这句话写的比较绕口，其实直白话是这样的，公司拥有私募基金牌照，向合格投资人募集资金，主要用于金融服务和装修业务，是公司的一个融资渠道。这一块是从真实的房地产交易场景下延伸出的产品，因为交易真实、逾期率或者坏账率低，风险可控而且风控成本较低等特点，在资本市场融资难的情况下，可大力发展。

重点说说长租公寓，2018年上半年实现收入1.67亿元，同比增长146.72%，成本大概在2.48亿元左右，毛利率-49%，主要是支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用，前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高。公司目前在管理房间3万间，运营 6个月以上项目出租率超过90%，自有渠道出房比率持续上升，同时续租率明显上升，保持在40%左右，同比涨幅为14%。在房租上涨启动之前，世联行已经拿到了更多的房源，并获得了较好的口碑。公司亏损幅度较去年同期有所收窄，规模效应开始显现。出租率超过90%以上，运营效率提高。房地产交易、金融服务、装修以及投资形成了良好的产业协同，不仅仅实现了引流，更精准的获得客户，由原来的一锤子买卖转变为应用场景下的全方位服务，颠覆了行业认知，对行业重新定义。

这次年报中透漏出几个要点因素：第一个是传统的房地产交易服务收入继续下降，互联网+业务发展强劲。第二装修板块借助行业发展态势，实现系统化、标准化、模块化管理，大有后来者居上的姿态。第三金融业务继续高速发展，风险可控，成本最低，不能动摇。第四提供完善的住房体系，注重客户体验，贴近年轻人生活方式的居住共享空间和多元化生活场景集合：如健身房、影音室、娱乐区、阅读室和公共厨房等，共同构成了开放交流的公区空间。这是集中式长租公寓必须要走的路子，满足年轻人社交、炫耀等属性，并以此拓展保险业务，这是公司首次提出的概念，怎么感觉世联行的董秘经常逛雪球啊？难道是COPY我的创意？不敢想。第五资金不够，私募基金来凑，如果资本市场融资困难的话，还有这么多优质客户提供资金支持，当然了，必须要付出成本的。第六2018年6月，公司董事会授权经营管理层拟定资产管理服务业务板块、金融服务业务板块的对外合作方案及进行可行性分析，预示着公司在股权激励计划实行后，将积极对接资本市场，寻求资本市场合作。

分析下半年报吧，总资产增加12亿元，所有者权益增加1.12亿元，总负债增加11亿元，在总负债中，短期借款增加11亿元，应交税费减少4.3亿元，资产证券化负债增加2亿元，长期借款增加1.74亿元。公司有息负债较高，财务费用同比增长一倍有余，但我个人保持乐观态度，资产证券化负债总额为16.28亿元，这属于良性负债，支持小额贷款业务，发行资产证券化产品也表明市场对世联行金融业务的认可。这部分负债如果予以扣除的话，负债水平大幅下降，更何况公司账上还有29亿元的现金。公司营业收入36亿元，应收账款18亿元，看来公司在交易服务端还是不占优势，虽然没有恶化，但是需要加强应收账款管理以及加快转型了。其他应收款15亿元，基本上都是支付的租赁押金以及保证金，在一年以内的金额约12亿元，随着公司规模效应和品牌效益的显现，市场认可程度增强，通过成本转嫁，其他应收科目可能会下降。重点说一下可供出售金融资产科目，涉及资金6.5亿元，主要是成立的有限合伙，用于投资房地产以及相关行业，不影响利润表，但影响所有者权益下的综合收益，综合收益在报表上基本上忽略不计，这一块大概率是个彩蛋，后期清盘的话利润蛮可观。现金流量表上，本期的营业收入全部收到现金，公司加强了对应收账款的管理，如果不考虑金融小贷的现金流入流出情况，经营活动净现金流表现良好，净利润现金含量很高。

股权结构上，新加坡投资集团在一季度增持以后继续增持，持股比例为1.94%，香港中央结算公司走了和全国社保基金一 一 三走了，四一四新进，持股比例为0.93%，其他机构还在！

世联行半年报超预期，长租公寓正当风口浪尖上，下一步就是国家对长租公寓的税收补贴或者减免能够有实质性进展，毕竟影响长租公寓的重点之一就是税赋问题。（作者：农夫炒股有点田）