房产信托收紧 楼市面临大洗牌

来源:青年时报 2018-08-29 07:28:38

摘要
8月20日一早,一则“房地产信托暂停”的消息掀起轩然大波。尽管随后多家信托公司否认“收到通知”,但对于这条消息,笔者认为“大部分可信”。房地产信托暂停的消息一旦确立,那意味着房地产企业将面临着“断血”的窘境。在今年银行信贷、发债全面受限的背景下,房地产信托逆势走高,成为房企融资的重要途径。在金融去杠

  8月20日一早,一则“房地产信托暂停”的消息掀起轩然大波。尽管随后多家信托公司否认“收到通知”,但对于这条消息,笔者认为“大部分可信”。

  房地产信托暂停的消息一旦确立,那意味着房地产企业将面临着“断血”的窘境。在今年银行信贷、发债全面受限的背景下,房地产信托逆势走高,成为房企融资的重要途径。

  在金融去杠杆背景下,房企的现金流遭到史无前例的考验。而不断加大的资金压力,已经让土地市场感受到了丝丝凉意,高高在上的房价是否还能独善其身?

  今年,在金融去杠杆的背景下,集合类信托整体萎缩,房地产信托却逆势上扬。数据显示,截至8月14日,68家信托公司2018年共发行7201个信托产品,规模总计12245.73亿元;其中,信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个,规模总计5186.84亿元,占据半壁江山。

  房地产信托的逆势增长,与信贷、债权、股权等融资渠道受限有着直接关系。央行二季度货币政策执行报告披露,上半年,委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比减少。委托贷款减少8008亿元,比上年同期多减1.4 万亿元;信托贷款减少1863亿元,比上年同期多减1.5万亿元。

  不仅如此,房企境内外股权、债权融资回落明显。恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊撰文称,房企境内股权融资大幅回落,2017年同降83%,2018年上半年维持低位。分类监管叠加债市调整,2017年房企发行信用债规模同降70%,2018年上半年同比略有回升。

  尽管信托在房地产融资中权重并不是最高,但在今年向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限,股权融资和债券融资效果又不尽如人意,销售回款在限购趋紧下也有所减弱,如果信托融资再全面收缩,那么房企融资就只剩下华山一条路。

  向来以“现金牛”自诩的万科,也遭遇到了前所未有的现金危机。8月20日晚间,万科披露了2018年半年报。万科的净利润增长率出现了罕见的同比-11.39%的负增长,其利润率降低主要因为管理费用、财务费用、资产减值损失的大幅增加。与此同时,万科的长期借款达到1283亿元,而2017年二季度为547.4亿元,相比去年同期增长234%左右。

  众所周知,房地产是高负债行业,一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果房企融资受到限制,债务到期却“水”不够了,无异于生死考验。

  从今年下半年开始,房企的偿债高峰期正在开启。数据显示,今年下半年国内房企的偿债规模是2.9万亿元,明后年则分别高达6.1万亿元和5.9万亿元,对资金流的考验之严峻,不言而喻。

  楼市将面临一场大风暴洗牌!

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