调控周期渐近尾声 地产信托依然继续会一路上涨吗

2018年行至年尾，房地产行业融资渠道全面收紧，从年头至年尾未有松绑。而2018年房地产信托的新增数量却从年头涨到年尾，一路飙升，似未有减弱的迹象。

12月14日，信托业协会披露数据指出，从地产信托新增数据来看，三季度末当年新增投向房地业的信托规模0.64万亿元，在新增信托资产规模中的比例20.26%，而这一数字在2018年第一季度仅为10.27%，增长了近一倍。此外，从三季度末信托行业数据来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元略增4.37%，与2017年3季度末的2.07万亿元增长了26.57%。

2018年从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的，需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧，销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了2018年信托公司业务的半壁江山。

根据普益标准数据统计，截至2018年三季度，地产信托新增数量占比新增发行数量已经突破逾四成，而这一数字在2017年第一季度仅为9.27%，相比增长近4倍。数据显示，2018年第一季度，房地产信托发行836款，占比新增发行数量的26.46%；2018年第二季度，房地产信托发行1002款，占比新增发行数量的29.85%；2018年第三季度，房地产信托发行1441款，占比新增发行数量的36.01%。

时间倒退至一年前，2017年第一季度，房地产信托发行为191款，占比新增发行数量的仅9.27%。与之相比，截至2018年第三季度，房地产信托新增数量相比于2017年第一季度已增加近4倍。根据用益信托最新的11月份数据统计，从资金运用领域看，11月份投资于房地产领域的产品496款，环比增加93款，占比上升4.12个百分点至38.27%，房地产信托新增数量仍然在上涨。

与之相比，2018年第三季度，工商企业类信托发行数量为511款，占比新增发行数量的12.77%；基础设施类信托发行数量为670款，占比新增发行数量的16.74%；证券市场类信托发行数量为309款，占比新增发行数量的7.72%；金融类信托发行数量为870款，占比新增发行数量的21.74%；其他类信托发行数量为201款，占比新增发行数量的5.02%。

相比2018年初，工商企业类信托占比新增发行数量的10.54%，基础设施类信托占比新增发行数量的15%，证券市场类信托发行占比新增发行数量的13.61%，金融类信托发行占比新增发行数量的14.50%，其他类信托发行数量占比新增发行数量的19.88%。

对比后发现，从资金运用领域看，地产信托是2018年这六大类信托产品中新增发行产品数量最为明显。

此外，数据显示，2018年上半年房地产信托产品发行数量排名前十的信托公司变化不大，其中四川信托2016年发行139只，2017年发行434只，仅2018年上半年便发行了336只，一直处于房地产信托业务首位。其他九家信托机构为别为，大业信托、浙金信托、国通信托、中航信托、光大信托、民生信托、爱建信托、杭州信托、百瑞信托。

房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，地产公司相对主体资质、抵质押率、财务状况等指标也相对看得更加清楚明白。另一方面，地产业务也是信托机构多年耕耘的重点业务之一，对于地产客户的风控也更加能够把握住。

据了解，一位信托机构从业者称，从2018年年底到未来三年，中国房地产可能是最后一轮景气周期。因为居民的杠杆已经加到一定水平，房地产价格或也已经涨到水平，但是房地产市场流动性缩减，经济会出大问题，房地产行业的调控周期应该是渐近尾声。这意味着地产信托依然继续会一路上涨吗？或许时间可以给我们答案