专题研究：信托参与长租公寓市场业务模式研究（七）

　　本课题研究中，课题组对长租公寓市场进行了广泛深入的调研，先后在北京、上海组织了3场长租公寓业务座谈会，20家信托公司、42名业务骨干和研发人员参加了研讨；对京、沪、深三地13家长租公寓市场建设参与机构进行了实地访谈。调研中，从不同视角收集了房企、专业运营商、研究智库以及券商、私募、信托公司等金融机构对长租公寓市场发展的意见建议，其中既包括了制度建设、税收、土地成本等国家层面需要解决的问题，也包括资金获取、运营管理、交易流转等行业层面的问题（见附件二）。

　　（一）“管服并举”加强长租公寓行业标准化体系建设

　　目前尚且缺乏规范长租公寓行业发展的系统性政策法规。建议从国家层面出台一部关于长租公寓经营、建设、管理的纲领性文件。具体而言，一是要加快推进我国首部住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》的实施。二是建议尽快出台租赁行业配套政策，对消防标准、建筑设计标准、装修标准、土地性质、产权确认、市场准入、业务范围、信息披露等进行明确要求。三是国家应鼓励地方积极落实住房租赁业务政策指引，可参照北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，鼓励更多国有大中型房企及民间资本开展住房租赁业务，积极落实租售同权政策，引导住房回归居住属性。四是对于金融市场，建议监管层兼顾金融监管与长租公寓市场发展需要，加强对金融参与长租公寓市场业务模式的指导。

　　针对当前长租公寓市场，一是要规范行业管理，加强长租公寓房屋登记备案、征信系统、租赁房屋统计平台、产品定价估值体系、风控管理体系的同步建设。二是要在税费、水电煤气费、REITs试点、税收等方向，与国家鼓励的行业保持一致性，为租赁市场健康发展提供综合的监管配套支持。三是要下大力气加强租赁市场监管与服务。

　　（二）完善税收制度，为长租公寓发展注入“新动能”

　　目前我国长租公寓的资产回报率相较国外发达国家的平均水平明显偏低，其中在产业链各个环节被覆盖的较高的税率与课税机制是资产低回报率的重要原因。以出租型商业住宅为例，12%的房地产税与11%的增值税已让企业举步维艰，再叠加盈利后的企业所得税，企业的盈利水平已无法覆盖传统的资金运用成本，净租金收益率往往低于2.5%。扩大规模与盈利之间形成一种对抗，压缩了中小企业生存发展的空间。

　　从美国及日本住房租赁市场发展经验来看，税收制度是推动和规范长租公寓市场健康发展的基本制度，在长租公寓市场降低融资成本、吸引金融支持、拓宽退出渠道等方面发挥了积极作用，因此应充分借鉴国外经验，建立与国内长租公寓市场发展相适应的税收体系，健全完善针对产业链中各个赋税环节税收制度。具体而言：

　　一是为降低长租公寓领域土地成本，建议借鉴美国的做法，将企业一次性的土地出让金收缴思路转变为长期的租金税收收缴思路。

　　二是对于长租公寓运营主体，建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，对通过认证的企业，提供税收减免优惠；政府建立租房价格指导标准，对租金定价符合要求的运营企业进行增值税减免；对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠支持。同时，给予长租公寓相关房地产税的更多优惠，如个人1.5%的税收优惠能在企业中使用。

　　三是建议针对长租公寓运营，降低企业税负。将物业改造成本、装修成本、代收代缴的水电费以及利息支出扣除或将投资采取一定期限扣除折旧，对托管企业采取出租租金扣除房东租金的差额作为企业缴纳增值税、房产税的税基，同时比照高新技术企业减按10%征收企业所得税。

　　四是在融资层面，应优化信托型REITs发展的制度环境。尽快研究出台REITs相关法律法规，解决长租公寓市场中间环节重复课税问题，诸如当REITs收益分配达到一定比例（90%）后，可将分配给投资者部分所得免征公司层面所得税，以提高其投资回报率，鼓励各方参与。

　　五是在客户层面，建议住房贷款及租金在个人所得税税前扣除，引导住房需求向租房方式释放。根据《个人所得税法修正案草案》，个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元），增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除，为个人租房费用税前抵扣提供了政策依据。

　　（三）增量端增供给降成本，存量端强监管控流程

　　经过多年的积累，加之政策红利不断释放，我国长租公寓行业逐渐进入快速发展期，供应端形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的市场格局。长租公寓市场竞争在加剧，行业集中度增加，更加考验长租公寓机构的拿地拿房能力、运营效率和资金运作能力等。对此，从增量端与存量端提出以下建议：

　　增量层面，注重结合国家政策导向，综合运用租赁用地、集体经营性建设用地、商改住、工改住、城中村改造等土地资源，真正从供给端降低长租公寓的用地成本。首先，应鼓励信托机构参与直接入市或土地置换的集体土地租赁用房建设、参与集体自留地建设，发展长租公寓。其次，鼓励信托机构通过留用地指标落地在规划区范围内的国有建设用地等方式，参与建设集体所有的长租公寓物业管理。另外，积极推动政策实施，引导租赁用地、商改租用地、工改租等土地资源对接长租公寓市场。

　　存量层面，注重有序扩张，严格掌握租金收取的全过程，加强租赁市场监管。对于租赁市场，一是引入账户托管或第三方监管服务机构，规范对趸缴租金的使用；二是关注租赁市场的结构，防范垄断现象；三是建立租赁运营企业的监测系统，制定租赁运营企业破产预案，对经营不善，有破产可能的运营企业进行强制托管。对于金融市场，首先，建议监管层保持定力，支持长租公寓市场多种可行性的业务模式，让市场机制发挥作用；其次，鉴于信托发挥破产隔离作用对于ABS的重要性，在贷款合同、租赁合同和资产管理合同中，需就各种破产情形下各方的权利义务进行较为明确的约定。再次，逐步形成基础资产的入池标准及对发行ABS企业设置准入制度；最后，从金融消费者保护的角度来讲，应该要求提供消费贷的机构加强信息披露，如应当将趸缴租金的选择权交给到消费者，向消费者揭示其可能面临的风险，使其自发进行选择。

　　（四）加强信托端产营结合，推动集中管理、职住平衡、平台+数据运营

　　随着长租公寓市场的快速发展，市场参与者的融资需求也愈发强烈，无论是采用集中式经营或是分散式经营，均面临着前期资本投入的巨大沉淀、期中运营的现金流承压与资金较长的回报周期等现实问题，急切需要金融机构介入提供切实可行的资金解决方案。在市场参与方中，国有企业与专业运营商之间也存在较大价格议价与运营能力的“资源错配”现象。此外，运营管理人才缺失、激励机制待完善与亟待加强的软硬件一体化智能管理系统等问题均值得关注。

　　房地产市场是信托公司的传统业务战场，信托自身的优势在于资源配置而不是运营，在传统“增量+债权”的业务模式之外，信托公司可发挥自身灵活的资源配置能力与较高的客户黏性等优势，加强产营结合，组建运营联合体，与国有企业、长租公寓运营商、地产商、地产基金等各方合作，推动长租公寓运营及盈利能力的提升，在长租公寓市场中有所作为。

　　第一，信托可以凭借资源优势引入国有企业资源，将来自国企、集体建设用地、部分城市更新改造遗留下的资产项目或具有价格洼地的资产进行“批发式”改造与出租，以集中管理运营的方式提高企业运营效果。资源优势带来的集中式的管理模式不仅方便政府或企业进行统一的社区管理与规划，在降低改造与运营成本的同时，可给予入住人群相对舒适的“社区型环境”。

　　第二，信托可以财务投资者的角色提供金融支持，协助长租公寓企业提升运营能力。一是长租公寓企业应从租前到租后贯穿“租赁生命周期”的全流程，提供高品质、全流程的便利服务，即提供“公寓+”衍生服务，这将有助于降低空置率、获得更高的长租公寓品牌溢价，是长租公寓企业的重要盈利来源。二是应提升长租公寓运营方的运营成本管控能力。规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置都能加强企业的成本管控能力，其中信息平台的建设是关键。三是组建专业化的管理团队。运营管理团队应由具备房地产专业知识，精通投资银行业务、财务管理和相关法律法规，具备金融和资本运作能力的复合型人才，这是长租公寓企业实现稳定可持续盈利的关键要素。

　　第三，随着互联网金融的发展，以大数据、云计算为核心的金融科技成为长租公寓运营商节约成本、提升运营服务效率的利器。同时通过IT深度参与，做适合长租公寓产品的匹配，实现“客户画像”，从个性化、差异化、智能化、精细化等方面满足不同客户群体的消费需求。而作为市场参与者的信托公司，应顺应中央号召，积极参与长租公寓业务，培育和引进复合型房地产金融信息化人才，加强IT系统建设及信息化应用，加强对于公司内部业务考核与激励机制，通过设置不同的管理费收入权重鼓励长租公寓项目创新，尝试建立长租公寓运营商对接端口，以平台+数据服务模式，协助提升业务效率，更好地服务长租公寓市场。

　　（五）综合开拓国内外资金渠道，解决长租公寓融资难题

　　根据调研和研究成果，长租公寓未来市场潜力巨大，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%。在政策利好背景下，参与机构的融资需求伴随着其抢占市场份额和追求规模快速增长的过程与日俱增，资本流入与需求不匹配问题亟待解决，开拓多元化融资渠道是解决长租公寓市场资金供给的重要手段。

　　从国内资本市场看，长租公寓租金具有现金流稳定、小额分散的特点，可以通过证券化手段实现融资，尤其是信托机构可以充分发挥产品灵活机制，运用ABS、REITs、CMBS以及股权融资等创新模式，帮助长租公寓市场获得低成本资金，打破过去房企融资渠道有限的壁垒。同时信托可借助底层资产为长租公寓的产品收益率稳定的特点，引入养老基金、民间私人资本、大型企业、银行和保险资金多元化的资金供给渠道，建立长租公寓投融资业务的市场基础。也可以在国家层面设立一个国家级政策性引导母基金，吸引信托公司、银行、保险公司、地产基金等金融资本，以及长租公寓运营方、房地产企业等产业资本进入，母基金下设慈善基金、股权投资基金、夹层基金、并购基金、公募REITs等主要分支的子基金，为长租公寓提供政策性金融资金扶持。

　　从国际资本市场看，加强国际合作，拓宽国际资金的合作渠道，积极有效地引入如慈善资金、政府基金、大学基金、全球私募基金等具有久期长、规模大、稳定特质的外部资金，支持长租公寓市场建设。长租公寓项目本身也可以与城市更新、特色小镇、共享空间和医疗健康等概念挂钩，增强项目特色，获得更多国际资本市场支持。

　　（六）推动长租公寓类信托产品交易流转，创新退出机制

　　长租公寓底层资产分散、管理运营质量要求较高、参与主体众多、投资者直接参与管理难度较大（多以认购信托份额或REITs份额等金融产品形式参与），导致长租公寓投融资的交易流转及退出渠道不畅。从资管新规的政策导向来看，产品标准化、信息披露充分、可流动、可交易等是监管鼓励的发展方向。发行长租公寓标化或者“类标化”产品有助于不动产持有企业或运营企业盘活资产，扩宽融资渠道，提高融资效率。

　　第一，加强长租公寓信托的制度建设，完善信托财产登记及信息披露，规范信托投资运作管理及风险管理，引导投资者积极通过标准化的信托产品及财产登记进行流转交易，提升信托产品及财产登记、信托受益权交易流转、信托份额质押流转的效率，有效服务长租公寓市场参与主体。

　　第二，推动中国信托登记有限公司（简称“中信登”）获得“非标转标”的行政许可，将长租公寓的租赁贷款、抵押贷款、应收账款债权、股权债权等作为基础资产，在此平台上进行信托受益权质押流转，增强产品流动性。

　　第三，长租公寓运营商可以积极探索在银行间债券市场、北京金融资产交易所、深圳证券交易所和上海证券交易所，以公募或者私募形式所发行企业债券和公司债券，进行流转。信托公司可以以承销方式，帮助符合条件的住房租赁企业发行债券产品。

　　第四，依据长租公寓参与主体需求，以租金受益权ABS/ABN、类REITs、CMBS/CMBN、消费金融ABS及公募REITs等方式，为长租公寓项目提供标准化的退出渠道。

　　第五，探索推出长租公寓价格指数基金挂钩产品。参照房地产价格指数，以价格指数理论为基础将全国长租公寓租金价格汇编为指数，根据全国长租公寓市场的价格变动及其总体价格变动平均趋势和变动程度的相对数，动态反映长租公寓市场的走势及景气程度。通过指数的方式，将非标资产标准化，指数基金化后可以将其设计为挂钩产品，在场内或者场外进行交易。创新此产品，能够更加公平、公正、公允的反应长租公寓市场的价格变动情况，为长租公寓市场提供另一个退出机制，对冲因为房租价格波动导致的价格风险。