紧箍咒再加一道！私募资管不得投向房价过热城

昨日，私募基金成了监管层调控房地产市场的最新通道。目前，房地产融资渠道已基本被堵死，数据显示，1月份房企融资规模下滑92%。如果局面持续，下半年中小房企或将迎来流动性危机，加速降价推盘将成为必然选择。

私募投资房地产被收紧

昨日，中国证券投资基金业协会(基金业协会)通过官方微信公众号发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，矛头指向私募基金管理投资房地产市场的行为。

4号文明确，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。具体来看，包括但不限于五种方式：一是委托贷款;二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

所指房地产价格上涨过快的热点城市，目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都16个城市。

根据4号文，私募资产管理计划还不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款;不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

下半年房企将加速推盘

在融资渠道不断被封堵的局面下，1月份，全国房企融资规模同比下滑92%，房企面临剧增的财务成本，今年下半年可能遭遇流动性危机，而中小型房企将首当其冲。届时，房企或将会加速推盘。

根据中原地产的数据，中国房企2016年通过私募债、公司债、中票等方式共融资1.14万亿元，同比增长26%，并首次突破1万亿元。 但是从去年10月起，由于国内融资政策收紧及强势美元，房企的融资渠道阻塞。

到今年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下调幅度达到92%，延续了去年四季度来的低迷状态。资金价格也出现明显上行趋势。

同期，1月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。根据计算，债权融资额度占房企融资总量的绝对比重(99.95%)。

Orient Capital一份研究报告认为，中国房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，预计仅到期公司债一项就将达到5440亿元人民币。如果整个融资环境持续收紧，企业资金链将在今年下半年遭遇流动性压力，其中压力较大的企业有两类：一类是较为激进的、杠杆较大的企业，一类则是中小民企。

届时，房地产企业中将出现“钱荒”现象，资金收紧，房企为保证现金流会加速推盘去化。如果下半年市场出现流动性危机，尤其是房价波动，将会有资金紧张的小公司熬不住，加速降价推盘成为可能。