危险信号出现？未来5年楼市将这么走！

2018年年关，人们心里比往年少了一些平静，多了一些担忧。在刚刚经历了年前那波股市大调整后，年后楼市的“危险信号”却接踵而至。

今年央行要还要“跟随加息”?

美国从来都没有“太平”这一说法。2月22日晚，美联储的1月货币政策会议纪要释放了重磅信号：通胀将超2%、多项经济指标持续向好将加快加息。

市场预期美联储将在今年加息三次，一月数据公布后，市场开始预期加息4次，更有预测表示美国会加息5次。而每次美联储加息之时，中国央行是否跟随加息的言论也不绝于耳。

2017年央行上调了三次公开市场操作利率，其中两次加息是在美联储加息之后。然而，细心点你会发现，每一次加息都剑指去杠杆：

2 月份央行上调公开市场操作利率，旨在去杠杆，促进资金“脱虚向实”。

3 月份央行上调公开市场操作利率，主要基于去杠杆的政策考虑和防范资本外流风险。

12 月份央行上调公开市场操作利率， 有助于引导利率预期，修复市场扭曲。

因此，就央行是否会跟随美联储加息或变相加息，排排君认为是大概率的，但对存贷款利率是否提高，情况就比较复杂，因为加息过快可能会使得经济“硬着陆”，较温和的加息，又会让市场有了充分的“适应空间”，起不到给经济降温的作用。

前几年由于货币宽松，很多投机客赚的盆满钵满，但是现在不一样，国内资金面趋紧使得楼市大面积熄火。在美国，加息也有着同样的效果。

有数据显示，由于利率的持续上行，美国住房市场的按揭申请已经开始下跌。2月中旬，因为按揭利率上涨至4年来的高位，购房按揭申请已经下降了6%。而在今年年初，已经下跌了15%。

很多人说，加息无非是增加购房者负担的利息，但其实，加息对楼市的影响还远远不止这些：

首先是开发商。由于资金成本太高，开发商宁可丢掉项目变成烂尾楼，也不愿继续贷款，因为前者的损失可能还小于后者的成本。另外，银行因为利率太高也不愿意放贷，高昂的利率能否收回本金都是问题。

对于当前各种“限”的楼市环境下，资金是“稳”字当头，过度负债，不留一点现金可能会让你这艘如此沉重的船，很可能在资本大海中翻船。未来资金面还会越来越紧，加息趋势无可阻挡，炒房客的日子会越来越难熬。

京沪深32个月来房价首降!

2月24日，国家统计局发布了2018年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，1月份房价上涨的城市数量有所减少。去年12月份有57个城市上涨，1月份则为52个;一线城市中，仅广州同比上涨3.7%;上海同比下降0.2%;北京、深圳则分别同比下降1.2%、3.4%。

来源：国家统计局

此次一线房价尽管降幅并不大，但是信号作用非常明显。因为一线城市在过去的31个月里一直同比正增长，这次首次出现下跌，一线城市领头羊的角色很可能会带来后续二三线城市类似的下跌可能。

为什么京沪深的房价为何突然“拐头向下”是很多人的疑问。排排君认为，一线城市的房价调控点比二三四线城市要简单的多，要需求有需求，要政策有政策。未来一线该如何走，排排君觉得可以从去杠杆和土地供给两方面来讲：

1，去杠杆

“引导地方政府稳步去杠杆，规范地方融资举债;引导国有企业大力去杠杆，加快清理僵尸企业;引导金融机构适度去杠杆，严防资金空转;引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险”。

近几年我国居民部门的楼市杠杆率不断上升，尽管采取了调控政策，控制信贷，提高首付比例，但仍有大量资金流向房地产，尤其是需求极为旺盛的一线城市。随后的事也在预料之中，监管开始直指“影子银行”为房地产开发商提供融资业务以及消费贷资金违规流入房地产市场。

其实，居民部门去杠杆也和资金面收紧是一样的，是渐进式的，因为房价必须实现软着陆，否则极有可能触发系统性风险。

2，供给量

就拿土地面积最小的深圳为例，未来深圳不可能因为稳定房价而提供大量的土地，而这边仅仅靠市场也解决不了高房价问题，因此未来深圳的新增供地将必然向租赁倾向，人才租赁、安居住房是供应主体，而商品房供应会下降。随着深圳“东进”战略的实施和粤港澳大湾区的建立，去东莞、惠州和中山买房也是必然的趋势。

来源：公开资料整理

排排君整理公开资料显示，2017年北京的土地出让金猛增不少，说明北京的商品房供给量确实增加了，但这其中不全是商品，部分是限价房和共有产权房，其目的都是为了稳定房价。

数据显示，2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%，翻了6倍。也正因为此，北京也是为数不多的二手房价格被控制住的中心城市之一。

央媒发话：调控5年内不退出

1月23日，央媒报刊发表题为“告别周期，未来五年，调控都不会退出”的文章。这话后背后，无不透露出中央对于房地产调控的杀气和决心。

按照历史楼市调控，每轮调控差不多都只维持了2-3年，但这次不一样：周期轮动不适用本轮调控，本轮调控5年内不会退出!

排排君认为本轮调控与以往最大的不同在于手段和目的：

手段：开源节流并用

节流方面，除了传统的限购、限贷、限价等外，还限售。此外，通过行政手段强行摁住房价，待到房价平稳后，再开始缓慢释放需求，稳定房价。

而开源方面，各城市尤其是中心城市都在增加土地供应量。另外还有咱们熟知的“租售并举”长效机制，目前已将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点。

目的：指标也要治本

在“开源节流”的同时，中央还提出了建立长效机制，除“租售并举”外，房地产法、房地产税法等很多法律法规都开始修订完善。可以说，这是楼市开始逐渐告别“屡调屡涨”怪圈的重要节点!

2018，购房者和房价何去何从?

2月12日，央行公布了1月份的信贷数据：1月份社会融资规模增量为3.06万亿元，人民币贷款增加2.9万亿元，同比多增8670亿元。分部门看，住户部门贷款增加9016亿元，1月末，广义货币(M2)余额172.08万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点。

人民币贷款的确创历史新高，M2环比增长了，但这并不意味着信贷又重回宽松了。从高层去杠杆的态度来看，2018年贷款放松的可能性并不大，已经上浮的利率回到基准也不太可能。

而如果你想入手二三四线城市的话，要注意了，二三四线城市要调整的周期会比一线城市要长，虽然政策上会比一线要宽松，但是本身的需求量不够多，时机还很模糊。

如果你是改善型需求的话，建议可以在调整几年后，消化了一些泡沫再考虑。虽然调整多少谁也不知道，但是至少你在相对低位换房，比在高位换房要划算得多。

总之，对于刚需来说，调控的影响依然非常小。2018年，很多城市都会相继加入精细化调控队伍，也就是所谓的一城一策：在继续打压投机性购房者的同时，支持刚需客、改善性需求购房。后续，可能还会对首套房的贷款利率有所调整。另外，刚需们也要时刻关注政策变动，争取利用最少的首付和最低的利率买房。

如果是长期投资的话，可以说最近几年是短期震荡调整。由于城市化进程和货币超发等内生性原因，一二线城市的房价仍会继续慢涨。人口仍在不断涌入中心城市，尽管中心城市开始“租售并举”，并加大土地供应量。但在供应在增长的同时，需求也在上涨，而前者的速度很难快过后者的速度。其次，M2增速虽然有所放缓，近年来逐渐靠近GDP增速，但货币超发的基本面没有变，人民币购买力下降的趋势没有变。

楼市稳中慢涨不仅是政府，也是所有人都愿意看到的，对于2018年的国家和个人来说，稳定才是永恒的旋律。